Wer kauft Büroimmobilien? Wie entwickeln sich die Umsätze auf dem Büro-Investmentmarkt? Wo finden Sie Vergleichspreise, mit denen sich ein Büroprojekt einschätzen lässt? In einer zweiteiligen Serie stellen wir Ihnen den Büroimmobilienmarkt in Deutschland vor und beantworten diese Fragen.
Klassischerweise sind Immobilienfonds, Versicherungen und Kapitalsammelstellen, d.h. die Renten- und Pensionskassen großer Unternehmen, auf dem Büro-Investmentmarkt aktiv.
Aktuell ist ein starker Aufschwung auf dem Markt sichtbar, weil viele andere Anlageklassen für diese Investoren nicht mehr attraktiv sind. Durch die Nullzinspolitik der EZB sind die Renditen vieler Produkte sehr niedrig. Aktien dagegen befinden sich auf einem Hochstand, weshalb viele Großinvestoren einen zyklischen Abschwung erwarten.
Der deutsche Büromarkt ist derzeit auch für internationale Investoren von Interesse, weil die politischen Verhältnisse in vielen Ländern unsicher sind. Deutschland gilt als sicherer Hafen, der seit vielen Jahrzehnten politisch stabil ist. Zusätzlich sind die deutschen Immobilienpreise an Top-Standorten im Vergleich zu internationalen Metropolen sehr günstig.
Laut Analysehäusern wie Ernst & Young ist das größte Problem auf dem deutschen Büromarkt ein Mangel an verfügbaren Objekten, was zu steigenden Preisen und einer zunehmenden Verbreitung von „Forward Deals", d.h. Verkäufen vor Bauabschluss führt.
2016 und 2017 sind sogar leicht sinkende Investitionsvolumina auf den Gewerbeimmobilienmärkten zu sehen, was laut dem Zentralen Immobilien Ausschuss darauf zurückzuführen ist, dass zu wenig Gewerbeimmobilien auf dem Markt angeboten werden, um die hohen Flächenumsätze der Vorjahre zu erreichen.
Mietpreise finden Sie in Reports der großen Maklerhäuser. BNP Paribas, Colliers, Savills und Jones Lang LaSalle (JLL) geben spezielle Analysen zu lokalen Büromärkten heraus, die meist öffentlich zugänglich sind.
Durchschnittliche Kaufpreise auf den Quadratmeter, wie man sie aus dem Wohnsegment kennt, findet man in der Regel nicht für Büros. Institutionelle Investoren rechnen nicht mit Quadratmeterpreisen, sondern mit der erreichbaren Mietrendite bzw. einem Vielfachen der jährlichen Nettokaltmiete eines Objektes.
An A-Lagen in Boomstädten werden Objekte mittlerweile für das 25- bis 30-fache der Jahresmiete gehandelt. Investoren erhalten dort nur noch geringe Mietrenditen von 3-4%, rechnen aber mit starken Miet- und Wertsteigerungen.
An peripheren Standorten wie Leverkusen wird in der Regel das 16- 17-fache der Jahresmiete gezahlt. Ein Käufer erwartet hier weniger starke Preissteigerungen, profitiert jedoch sofort von einer Mietrendite von 6-7 %.
Die großen Maklerhäuser geben lokale Reports zum Büro-Investment-Markt heraus, in denen meist die Spitzenrenditen an einem Standort genannt werden. Aus den Renditen heraus können Sie Rückschlüsse darauf ziehen, mit welchen Faktoren auf die Jahresmiete Investoren beim Kauf rechnen.
| Faktor | 15x | 16x | 17x | 20x | 25x | 30x |
| Rendite | 6.67% | 6.25% | 5.88% | 5.00% | 4.00% | 3.33% |
Der Verkauf eines Büroobjekts wird meist von Projektentwicklern oder Maklerhäusern initiiert, die mit einem Angebot an einen Investor herantreten.
Anschließend findet eine umfangreiche „Due-Diligence-Prüfung“ statt, in der kaufmännische Aspekte, die Bauqualität des Objekts und die juristische Ausgestaltung des Deals geprüft werden. Dieser Prozess dauert drei bis sechs Monate.
Falls die Prüfung positiv ausfällt, werden die Verträge finalisiert und es kommt zum Verkauf.
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