Der Immobilienmarkt befindet sich im Wandel. Während die Preise in allen Segmenten über Jahre hinweg nur eine Richtung kannten – nämlich nach oben – beeinflussten pandemische und weltpolitische Ereignisse diesen Kurs in den 2020er Jahren stark. Als Resultat konnten sinkende Immobilienkaufpreise, steigende Baupreise sowie Insolvenzen von Immobilienprojekten und -unternehmen beobachtet werden.
Mit Ende des Jahres 2024 und Beginn des Jahres 2025 werden jedoch wieder erste Signale einer Normalisierung der Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt deutlich. Am Markt lassen sich verschiedene Entwicklungen beobachten, die sowohl für Eigentümer*innen und Entwickler, als auch Investor*innen ein vorsichtig optimistischeres Bild zeichen:
Wir bei zinsbaustein.de sehen diese neuen Chancen und erweitern unser Projektportfolio entsprechend der veränderten Marktbedingungen durch die Investitionsstrategie des First-Mile-Lendings. Während die Projekte auf der Plattform bislang vorrangig im Rahmen der Last-Mile-Lending-Strategie angeboten wurden, d. h. dem Einstieg in eine sehr späte Phase der Projektrealisierung (i. d. R. erst kurz vor Verkauf), können nun auch die Optionen, die eine frühe Projektphase bieten, genutzt werden.
In diesem Blogbeitrag erfahren Sie alle wichtigen Informationen zu den Phasen einer Projektentwicklung und welche Vorteile die First-Mile-Lending-Strategie bieten kann.
1. Akquisitionsphase
In dieser Phase erfolgt die Identifizierung und Auswahl des geeigneten Grundstücks für das geplante Projekt. In dieser Phase werden das Grundstück/das Objekt angekauft und erste grundlegende Pläne für das Projekt entworfen.
Die Risiken in dieser Phase liegen vorrangig in der richtigen Einschätzung des Marktpotentials, der Machbarkeit des Projekts und der rechtlichen Aspekte. Die Wertschöpfung ist in dieser Phase noch begrenzt, da das Projekt noch nicht gestartet ist.
In Zeiten des Aufschwungs bietet diese Phase jedoch den Vorteil, aktuelle Marktentwicklungen nutzen und in die Kalkulation mit einbeziehen zu können. Insbesondere in dieser Phase sind viele Projektentwickler auf sinnvolle Finanzierungsstrukturen angewiesen, um sich attraktive Baugrundstücke sichern zu können. Mezzaninekapital als First-Mile-Lending kann dazu beitragen, neue Projekte zu realisieren und den sinkenden Neubauzahlen entgegenzuwirken.
2. Planungs- und Genehmigungsphase
Nach der Akquisition folgt die Planungsphase, in der die architektonische Gestaltung, die Genehmigungsverfahren und andere technische Aspekte abgeschlossen werden. Risiken in dieser Phase umfassen mögliche Verzögerungen bei Genehmigungen, Planungsänderungen oder rechtliche Streitigkeiten.
Die Wertschöpfung steigt langsam an, da das Projekt konkreter wird und das Potential erkennbar ist.
3. Bauphase
Es beginnt die tatsächliche Errichtung des Gebäudes und die sogenannte Last-Mile-Lending-Phase. In dieser Phase können mögliche Herausforderungen, wie Kostenüberschreitungen, unvorhergesehene Probleme beim Bau oder Mängel in der Bauqualität auftreten. Die Wertschöpfung steigt weiter an, da das Projekt Form annimmt und die Nachfrage nach fertigen Einheiten besonders hoch ist.
Das Ausfallrisiko in der Bauphase ist nach der Planungsphase bereits erheblich reduziert, da potenzielle Unsicherheiten, wie genehmigungsbezogene Risiken und Planänderungen, weitgehend beseitigt wurden.
4. Vermarktungsphase
Nach Abschluss der Bauarbeiten erfolgt die Vermarktung der Immobilie. In dieser Phase sind die Risiken mit der Vermarktungsstrategie, dem Preismanagement und der Nachfrageentwicklung verbunden.
Die Wertschöpfung erreicht hier ihren Höhepunkt, da die fertigen Einheiten verkauft oder vermietet werden und die Gewinne realisiert werden.
Die „First Mile“ eines Immobilienprojekts umfasst die ersten beiden Projektphasen einer Immobilie, in denen die Akquisition und Planung im Vordergrund stehen. Diese Phasen sind sehr kostenintensiv, da sie i. d. R. mit dem Ankauf eines Grundstücks und/oder Objekts verbunden sind sowie der Beauftragung von Drittparteien (z. B. Generalunternehmer, Architekten, Gutachter).
Für die finanzielle Planung kann es für Projektentwickler durchaus sinnvoll sein, Mezzaninekapital im Rahmen des First-Mile-Lendings bereits in dieser frühen Phase einzuplanen. So kann das Kapital direkt in der Kalkulation in Bezug auf die Rentabilität des Projekts berücksichtigt werden.
In Zeiten, in denen sich die Umweltbedingungen an einem Markt ändern, kann die frühe Projektphase entscheidend sein. Hier können Potentiale genutzt und Risiken berücksichtigt werden, die für Projektentwicklungen vor zwei bis drei Jahren noch nicht absehbar waren.
Je nach Umfang des Projekts kann das First-Mile-Lending einen begrenzten Zeitabschnitt der Projektrealisierung begleiten oder alle Phasen bis zur Fertigstellung und dem Verkauf. So wird das Kapital aus First-Mile-Lending entweder durch Verkaufserlöse zurückgezahlt oder durch andere Kapitalgeber abgelöst. In der Regel weisen die Finanzierungslaufzeiten der über zinsbaustein.de platzierten Anlagechancen eine Laufzeit von 12 – 36 Monaten auf, ebenso wie die Last-Mile-Lending-Projekte.
Aufgrund der frühen Projektphase eignet sich nicht jede Projektanfrage für eine Platzierung über zinsbaustein.de. Wie bei Last-Mile-Lending-Projekten, haben wir strikte Merkmale, anhand derer wir auswählen, welche Projekte für die Plattform geeignet sind.
Um hohe Erfolgsaussichten plausibilisieren zu können, betrachten wir insbesondere die folgenden Merkmale: