Ein Grund für die Beliebtheit des Immobilien-Crowdinvestings ist die Möglichkeit, Investitionsprojekte selbstständig zu vergleichen und zu entscheiden, in welches Vorhaben man investieren möchte. Die Vielzahl der angebotenen Informationen kann einen Vergleich jedoch schwierig und verwirrend machen.
Dieser Artikel hilft Anlegern: In wenigen Absätzen stellt er prägnant die wichtigsten Faktoren dar, die einen Einfluss auf die Erfolgschancen eines Projekts haben. Zusätzlich klärt er einige gängige Missverständnisse, die beim Vergleich von Immobilien-Crowdinvesting Projekten vorherrschen.
Ein sogfältiger Vergleich von Immobilien-Crowdinvesting-Angeboten bezieht mehrere Ebenen mit ein:
Crowd-Anleger müssen nicht nur einem einzelnen Bauvorhaben, sondern auch der vermittelnden Crowdinvesting-Plattform vertrauen. Diese führt eine Vorauswahl der Projekte durch und entscheidet, welche Informationen über die Chancen und Risiken eines Projekts veröffentlicht werden.
Nur wenn eine Plattform die Projektangebote sorgfältig analysiert und mit Risikofaktoren transparent umgeht, können Anleger selbstbestimmt entscheiden, ob das Chancen/Risiko-Profil eines Angebots ihnen zusagt oder nicht.
Folgende Fragen helfen dabei, Crowdinvesting-Plattformen zu vergleichen:
Wie bei allen Anlageformen gilt beim Crowdinvesting die Faustformel: ist die Rendite höher als bei vergleichbaren Angeboten, ist das Risiko es auch.
Achtung: Der Umkehrschluss von stimmt nicht notwendigerweise – ein Angebot mit niedrigen Zinsen sind nicht immer besonders „sicher“. Es ist möglich, dass eine Plattform ein Projekt nicht risikoadäquat bepreist oder einen großen Teil des Risikoaufschlags einbehält.
InfoRegelmäßige Zinszahlungen während der Laufzeit schaffen ein Gefühl von Sicherheit, können aber objektiv gesehen einen Risikofaktor für laufende Projektentwicklungen darstellen. Der Entwickler muss ggf. schon Kapital aus dem Projekt entnehmen, wenn es noch keine oder nur geringe Einnahmen erzielt. Diese Mittel könnten sonst als Puffer für vorübergehende Liquiditätsengpässe fungieren.
Kurze Laufzeiten sind beliebt, aber sie sind nicht zwingend ein Indikator für mehr Sicherheit. Wenn der Projektplan sehr eng getaktet wurde, erhöht dass das Risiko von Problemen und Verzögerungen.
Im besten Fall gibt es einen Zeitpuffer in der Darlehenslaufzeit. Diesen erkennen Anleger an einer vorzeitigen Rückzahlungsoption für den Projektentwickler.
Die Kompetenz und Erfahrung des Projektentwicklers sind zwei der wichtigsten Faktoren für den Erfolg eines Immobilienprojekts. Der Entwickler muss das Projekt sauber planen, die zahlreichen Beteiligten koordinieren und – da nicht immer alles genau nach Plan läuft - flexibel auf Probleme reagieren können.
Die folgenden Einschätzungsfragen lassen sich auf den Projektentwickler anwenden, aber auch auf wichtige Partner wie den Generalunternehmer oder den Vermarktungspartner.
Am Beginn jedes Immobilienprojekts gibt es zahlreiche Unsicherheiten bezüglich seiner Umsetzbarkeit, wie beispielsweise:
Mit dem Fortschritt eines Immobilienprojekts können diese Unsicherheiten schrittweise eliminiert werden, wodurch das Risiko für Crowd-Investoren sinkt.
Folgende Meilensteine helfen beim Vergleich des Projektstandes:
Besicherungen werden oft hervorgehoben, um eine erhöhte Ausfallsicherheit für Anleger zu suggerieren. Wie bei anderen Anlageformen gilt jedoch beim Crowdinvesting, dass es hohe Renditen nicht ohne Risiko gibt – Besicherungen ändern daran nichts.
Für die Werthaltigkeit einer Besicherung ist relevant, ob sie „vorrangig“ oder „nachrangig“ vereinbart wurde. Für nachrangige Besicherungen gilt die Regel, die für Nachrangdarlehen allgemein gilt: Sie kommen frühestens dann zum Zug, wenn die vorrangig finanzierende Bank bedient wurde.
Crowdinvesting mit Summen bis 2,5 Mio. € darf per Gesetz nur qualifiziert nachrangige Darlehen einsetzen, um von der Prospektpflicht ausgenommen zu bleiben. Vereinbarungen, welche den Nachrangcharakter aushebeln, sind nicht zulässig. Das bedeutet: Besicherungen dürfen meist nur nachrangig vereinbart werden.
Mittlerweile setzen Crowdinvesting-Plattformen zwei alternative Anlageformen ein, bei welchen auch vorrangige Besicherungen vereinbart werden können:
Ob vorrangig oder nachrangig: Die Werthaltigkeit einer Besicherung können Anleger in der Regel nur schwer überprüfen. Besicherungen garantieren nicht, dass Anleger im Schadensfall ihre Einlage zurückerhalten. Je nach Ausgestaltung können sie eventuell nicht einmal garantieren, dass im Schadensfall Geld an die Anleger fließt.
Das gilt für verschiedene Formen der Besicherung, wie die folgenden Beispiele zeigen:
Eine alte Immobilienweisheit besagt, dass die wichtigsten Faktoren für die Attraktivität einer Immobilie Lage, Lage und Lage sind.
Die Lage hat einen entscheidenden Einfluss darauf, ob der Entwickler sein Projekt erfolgreich abverkaufen und somit genügend Erlöse für die Rückzahlung des Crowd-Darlehens generieren kann.
Folgende Fragen helfen dabei, die Lage eines Projekts einzuschätzen:
Die Finanzkennzahlen bieten Crowd-Anlegern die Möglichkeit, sich ein grobes Bild von der Wirtschaftlichkeit eines Immobilienprojekts zu machen. Knapp kalkulierte Projekte haben potenziell ein höheres Risiko, in Schieflage zu geraten.
Folgende Fragen helfen bei der Einschätzung der Finanzkennzahlen:
In Zusammenarbeit mit unseren Immobilienexperten haben wir ein Werkzeug erarbeitet, das ihnen bei der eigenen Prüfung von Crowdinvesting-Immobilienprojekten hilft. Laden Sie sich eine simple Excel-Vorlage und ein Handbuch herunter, mit denen Sie einfach und schnell einen sogenannten "Stresstest" für ein Immobilienprojekt durchführen können.
Der Test betrachtet anhand von Szenariorechnungen: Wie weit können sich die Verkaufspreise oder die Investitionskosten eines Projekts verändern, bevor die Einnahmen die Kosten übersteigen?
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