Immobilienmarkt in Österreich

Weite Berge, klare Flüsse und Seen, historische Städte und die Weltmetropole Wien – Österreich besticht durch seine Vielseitigkeit und hohe Lebensqualität. Nicht umsonst wurde die Landeshauptstadt Wien bereits mehrfach zur lebenswertesten Stadt der Welt gewählt¹. Mit rund 9,1 Mio. € Einwohner*innen (Stand 2023²) setzt sich das Bevölkerungswachstum in Österreich auch weiterhin fort. Die Kombination aus einer hohen Lebensqualität und wirtschaftlichen Stärke macht Österreich zu einem attraktiven Wohnort und Standort für Unternehmen. Das Bruttoinlandsprodukt (pro Kopf) liegt bei 44.000 €, wodurch Österreich innerhalb der EU den 5. Platz belegt und deutlich über dem EU-Durchschnitt von rund 35.500 € liegt³. Ein bedeutender Teil der Wirtschaftsleistung (rund ein Viertel)  entfällt dabei auf die Hauptstadt Wien⁴. 

In vielen Aspekten sind  Österreich und Deutschland miteinander verbunden: gemeinsame Sprache, starke kulturelle und politische Gemeinsamkeiten, eine stark miteinander verwobene Geschichte, enge wirtschaftliche Beziehungen, gemeinsame Medienmärkte und der Tourismus. Auch die Verhältnisse am österreichischen und deutschen Immobilienmarkt weisen Ähnlichkeiten zueinander auf – sowohl in den Städten, als auch auf dem Land, wie auch in der Gesetzgebung.

Der Immobilienmarkt in Österreich

Immobilienlandschaft

Die Immobilienlandschaft in Österreich zeigt deutliche regionale Unterschiede, insbesondere zwischen Stadt und Land, sowie den Tourismusregionen. Während es in Wien die meisten kleinen Wohnungen des Landes gibt, finden sich im Burgenland, Niederösterreich und Kärnten vorrangig Einfamilienhäuser und Wohnungen mit größeren Nutzflächen. 

Anhand der Wohnsitzanmeldungen lässt sich weiterhin erkennen, dass sich in den touristischen Regionen wie Tirol, Vorarlberg und Kärnten weitaus mehr Immobilien befinden, die als Ferienwohnungen genutzt werden und somit weder als Haupt- noch als Zweitwohnsitz angemeldet sind. 

In Hinblick auf die Bauaktivitäten im Immobiliensektor steht Österreich aktuell vor ähnlichen Herausforderungen wie Deutschland und befindet sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Laut „Statistik Austria“ wurden im Jahr 2023 lediglich 46.600 Wohnungen zum Neubau zugelassen (ausgeschlossen Wien, wo die meisten Baubewilligungen erteilt wurden)⁵. Das entspricht rund 27 % weniger Bewilligungen als noch im Vorjahr. Gründe dafür liegen unter anderem in den gestiegenen Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) und dem Inkrafttreten der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO). Die Finanzmarktaufsicht Österreichs FMA, das Pendant zur deutschen BaFin, hat damit die Kreditvergabestandards der nationalen Banken deutlich risikoaverser gestaltet. 

Bei einem durchweg positiven Wanderungssaldo von zuletzt + 66.629 Personen im Jahr 2023⁶ wird die Wohnungsknappheit, insbesondere in Ballungszentren wie Wien, somit nur weiter verstärkt. 

Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser

Nach mehreren Jahren des Immobilienbooms wurde in Österreich, so wie in zahlreichen weiteren europäischen Ländern, ein Rückgang der Wohnimmobilienpreise verzeichnet. Während die Wohnimmobilienpreise zwischen 2000 bis 2022 durchschnittlich um 4,4 % p. a. angestiegen waren und dieser Anstieg inbesondere seit 2009, begünstigt durch eine Niedrigzinspolitik beschleunigt war, sind die Preise in 2023 und 2024 wieder gesunken. Die Auswirkung des Zinsanstiegs auf die Kapitaldienstfähigkeit von Haushalten führte zu einer Kaufzurückhaltung. Zudem wurde der Zugang zu Fremdkapital weiterhin durch die bereits benannte die KIM-VO eingeschränkt. . Durch die Verschärfung der Wohnbaukreditrichtlinien auf Grundlage der Rückzahlungsfähigkeit der kreditnehmenden Person wurde der Immobilienkauf zunächst für Erwerber*innen mit beschränkten finanziellen Mitteln weniger umsetzbar. Dies wirkte ebenfalls preisdämpfend.

Durch eine Abmilderung der Regeln der KIM-VO in 2024 sollte der Erwerb von Wohneigentum für viele Privatpersonen durch die gesunkenen Immobilienpreise und inflationsbedingt auch gestiegene Einkommen wieder lukrativer werden. Auch Kapitalanleger*innen sehen aufgrund der höheren Mietrenditen wieder neue Anreize im Erwerb von Wohnimmobilien zur Fremdvermietung als Investition. Laut Daten von infina.at hat das Volumen für neue Wohnbaukredite seit Beginn des Jahres 2024 wieder stetig zugenommen⁷.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen in Österreich liegen bei rund 4.023 €/m². Je nach Bundesland variieren die Kaufpreise jedoch stark. Insbesondere in den ländlichen Regionen liegen die Kaufpreise teils stark unter dem Durchschnitt (z. B. Burgenland = 1.753 €/m²). In Vorarlberg, Salzburg und Wien und Tirol liegen die Preise über dem Durchschnitt mit bis zu 5.000 €/m² (Vorarlberg). 

Abb.: Immobilienkaufpreise in Österreich nach Bundesländern⁸

Nicht nur im Vergleich der Bundesländer variieren die Kaufpreise teils stark. Auch der Unterschied zwischen Neubau- und Bestandsimmobilien ist mitunter markant. In Wien stiegen die Preise im 3. Quartal 2023 im Neubau um 1,7 %, während die Preise für Bestandswohnungen um 6,6 % sanken⁹. Hintergrund sind auch hier –  wie in Deutschland – die gestiegenen Anforderungen an die energetische Sanierungen im Wohnungsbestand.

Markt für hochpreisiges Wohnen

Neben den exklusiven Lagen mit hoher Lebensqualität sind es vor allem die erstklassige Ausstattung sowie die außergewöhnliche Architektur und Designs, die dazu führen, dass einzigartige Immobilien in Österreich gefragt sind.

Laut des Property Index 2024 von Deloitte zählt der österreichische Immobilienmarkt für freifinanzierte Neubauwohnungen  zu den teuersten weltweit. Mit einem durchschnittlichen Wert von 4.920 €/m² liegt Österreich direkt hinter Israel auf dem internationalen 2. Platz¹⁰. Im Bereich der Luxusimmobilien sind insbesondere die Luxuseinfamilienhäuser hervorzuheben, die auch im aktuellen Marktumfeld einen Preisanstieg verzeichnen konnten¹¹. Die Preise für Luxuswohnungen (Wohnungen, die Kaufpreise in Höhe von mehr als 1 Mio. € aufweisen) sind dagegen leicht gesunken (Top 5 %: - 4 %). 

In Wien zeigen sich die stärksten Preisanstiege bei Erstbezügen vor allem in den Kategorien Qualitätswohnungen, Wohnungen mit durchschnittlichem Wohnwert in normalen Lagen sowie in guten und sehr guten Lagen. Hochwertige Neubauwohnungen bleiben besonders begehrt, mit Preiszuwächsen von über 5 % in Toplagen. In normalen Lagen mit durchschnittlichem Wohnwert stiegen die Preise moderat, insbesondere bei Wohnungen bis 100 m².¹²

In der Festspielstadt Salzburg verzeichnet der Markt für Eigentumswohnungen ein starkes Wachstum. Angebot und Nachfrage sind um jeweils 20 % gestiegen, und der Quadratmeterpreis liegt derzeit bei 6.148 €. Ein genauerer Blick zeigt jedoch deutliche Preisunterschiede je nach Lage. „Die Nachfrage nach Premiumimmobilien ist im gesamten Bundesland weiterhin stark, was sich auch deutlich in den Kaufpreisen widerspiegelt,” so der Geschäftsführer von Engel & Völkers Salzburg. Wien, Vorarlberg und Tirol übersteigen weiterhin diese Preisgrenze beim Quadratmeterpreis. In Tirol gab es zwar einen leichten Rückgang von 1 %, dennoch bleibt der Preis für Eigentumswohnungen mit 6.891 €/m² an der Spitze. Das Angebot hat um 25 % zugenommen, während das Interesse im Vergleich zum Vorjahr um 14 % gestiegen ist. Auch in Vorarlberg verzeichnet das Immobilienportal ImmoScout24 einen Anstieg der aktiven Suchanfragen um 20 %.¹³

Innsbruck gilt als teuerste Landeshauptstadt in Österreich. Im Luxussegment bei über 100 m² wurden Preise von bis zu 9.681,47 €/m² bezahlt.  

Bedeutung der Energieeffizienz

Immobilien mit hoher Energieeffizienz zeigen stabile Preise, während bei Objekten mit niedrigen Energiewerten eher Preisrückgänge zu erwarten sind. Dies liegt daran, dass die gesetzlichen Anforderungen zur energetischen Sanierung zunehmen, was zukünftige Sanierungskosten bereits in die aktuellen Preise einfließen lässt.

Mietmarkt

Ebenso wie die Kaufpreise unterscheiden sich auch die Mietpreise stark nach Region. Spitzenreiter ist dabei der Westen Österreichs mit  Wien, Tirol und Vorarlberg  mit mehr als 18 €/m², gefolgt von Salzburg mit 17,7 €/m² (Mietpreise für Wohnung, Stand 2024¹⁴). 

Während innerhalb der Großstädte wie Wien und Salzburg starke Schwankungen der Mietpreise je nach Mikrolage und Ausstattung bestehen, unterscheiden sich die Preise in den ländlicheren Gegenden nur geringfügig. Differenzen treten vorrangig in der Nähe beliebter Tourismusorte, wie Tirol oder Kärnten auf. Die Mietpreise rangieren von rund 11,5 €/m² (Burgenland) bis 18,7 €/m² (Wien, Tirol).

Abb.: Mietpreise in Österreich nach Bundesländern¹⁵

^{Büro, Gewerbe und Logistik}

Das wirtschaftliche Zentrum Österreichs befindet sich in Wien. Dementsprechend ist in Hinblick auf den Markt für Büroimmobilien auch insbesondere die Landeshauptstadt relevant, denn dort befinden sich die meisten Objekte mit einer Gesamtfläche von rund 6,08 Mio. Quadratmetern (Stand 2. Quartal 2023¹⁶), mit Spitzenmieten von bis zu 27 €/qm (Stand 2023)¹⁷. Die Preise für Büroimmobilien in peripheren Lagen befinden sich vorrangig im Bereich zwischen 10 €/qm bis 14 €/qm (Stand 2021¹⁸). Auch in Hinblick auf den Einzelhandel dominiert Wien den österreichischen Immobilienmarkt. Die Stadt bietet zahlreiche und und große Verkaufsflächen, insbesondere in der Innenstadt, wie dem Kohlmarkt. Die Mietpreise der Wiener Einzelhandelsimmobilien gehören zum Teil zu den teuersten der Welt.

Auch ein Großteil Österreichs Logistikimmobilien ist in und um Wien zu finden. Während in den vergangenen Jahren schlichtweg die Verfügbarkeit relevant war, nimmt zunehmend der Faktor des Standorts für die Logistikimmobilien eine wichtigere Rolle ein. Die Nähe zu Wien ist dabei vorteilhaft. Der Flächenumsatz in diesem Gebiet ist für Logistikimmobilien im Jahr 2023 um rund 42 % gegenüber 2022 gestiegen¹⁹. 

Ausblick

Während die Immobilienpreise und Baugenehmigungen in den vergangenen zwei Jahren rückläufig waren, zeichnet sich seit dem 3. Quartal 2024 eine erste Tendenz zu einem Aufschwung ab, der sich vorrangig in einem leichten  Anstieg der Transaktionszahlen widerspiegelt. Aufgrund der niedrigen Neubauzahlen rechnen Branchenexperten mit einem Anstieg der Preise für Bestandsimmobilien, insbesondere in A-Lagen wie Wien, Salzburg und Innsbruck. 

Dabei wirken insbesondere der durch Wohnungsknappheit hervorgerufene Nachfragedruck auf die Märkte preissteigernd. 

Insbesondere die Kaufpreise für Immobilien im Luxussegment in A-Lagen blieben bislang vergleichsweise stabil und verzeichnen aktuell teilweise bereits einen starken Aufwärtstrend.

Quellen: 

1. eiu.com. The Global Liveability Index 2024
2. de.statista.com. Bevölkerung von Österreich von 2014 bis 2024
3. ec.europa.eu. BIP pro Kopf in KKS
4. de.statista.com. Bruttoinlandsprodukt (BIP) von Österreich von 2012 bis 2022
5. Statistik Austria. Wohnbautätigkeit 2023 auf Tiefpunkt
6. de.statista.com. Wanderungssaldo in Österreich von 2013 bis 2023
7. infina.at. Volumen neu vergebener Wohnbaukredite
8. de.statista.com. Kaufpreis für Wohnungen in Österreich nach Bundesländern im Jahr 2023
9. infina.at. Immobilienpreise in Österreich 2024: aktuelle Entwicklung
10. Deloitte. Property Index. Overview of European Residential Markets. 2024
11. remax.at. Top-Luxusimmobilien auch 2023 weiter begehrt, vor allem an der absoluten Spitze
12. infina.at. Immobilienpreise in Österreich: Entwicklung und Prognose
13. immobilienscout24.at. ImmoScout24-Datenanalyse: Kaufmarkt zieht an Nachfrage nach Häusern steigt um 17 Prozent, bei Wohnungen um 12 Prozent
14. immobilienscout24.at. Mietpreise in Österreich
15. immobilienscout24.at. Mietpreise in Österreich
16. de.statista.com. Gesamtfläche von Büroimmobilien in Wien vom 4. Quartal 2021 bis zum 4. Quartal 2023
17. de.statista.com. Spitzenmieten für Büroimmobilien in Wien von 2015 bis 2023
18. de.statista.com. Mietpreissspanne für Büroimmobilien in durchschnittlichen Lagen in Wien von 2015 bis 2023
19. cbre.at. 2023: Rekordjahr für Logistikimmobilien