„Massive Steuervorteile, hohe Mietrenditen“ - Kaum eine Kapitalanlage wird so euphorisch beworben wie die denkmalgeschützte Immobilie. Doch ist das Lob verdient, oder gibt es Fallstricke?
„Denkmalimmobilien“ oder „Baudenkmäler“ sind Gebäude, die in einer amtlichen Denkmalliste verzeichnet sind. In der Regel handelt es sich um Objekte, die einen zeittypischen Stil repräsentieren und deshalb als besonders schützenswert eingestuft werden.
Da diese Immobilien als kulturelles Erbe gelten, wird der Erhalt ihres historischen Gesamtbildes durch den Staat gefördert. Sanierungsmaßnahmen an einer Denkmalimmobilie werden mit Steuervorteilen unterstützt. Diese sind an strenge Auflagen des Denkmalamtes gebunden.
Der Denkmalschutz von Immobilien in Deutschland wird durch das Denkmalschutzgesetz (DSchG) geregelt, die Aufnahmevoraussetzungen für die Denkmallisten werden auf Länderebene festgelegt. Die Verwaltung der Denkmallisten und die Genehmigung von Sanierungsmaßnahmen werden durch lokalen Denkmalämtern übernommen, die auf Kreis- oder Kommunalebene angesiedelt sind.
Achtung: Denkmalimmobilien werden oft fälschlicherweise mit „Sanierungsimmobilien“ gleichgesetzt.
Die Renovierung einer Sanierungsimmobilie wird mit ähnlichen Steuervorteilen gefördert, doch der Staat bezweckt nicht, ihre historische Bausubstanz zu erhalten. Stattdessen werden „Sanierungsgebiete“ ausgewiesen, um städtebauliche Missstände zu beseitigen. Für Anleger bedeutet das, dass die Renovierung einer Sanierungsimmobilie meist an weniger strenge Vorgaben gebunden ist als die Renovierung eines Baudenkmals.
Der deutsche Staat hat sich selbst dazu verpflichtet, die Erhaltung von Denkmalimmobilien sicherstellen. Mittels „Denkmal-AFA“ (Absetzung für Abnutzung) werden Anlegern erhebliche Steuerabschreibungen, für die Sanierung einer Denkmalimmobilie ermöglicht.
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Die Abkürzung „AfA“ steht für „Absetzung für Abnutzung“ und bezeichnet die steuerrechtliche Möglichkeit, die Anschaffung teurer Wirtschaftsgüter abzusetzen.
Im Falle von gewerblich genutzten oder vermieteten Gebäuden haben Eigentümer das Recht, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ihres Objekts linear abzuschreiben.
Die Höhe der Abschreibungen beträgt:
Wer eine amtlich anerkannte Denkmalimmobilie besitzt, erhält die Möglichkeit, Sanierungs- und Renovierungskosten in besonderem Maße steuerlich geltend zu machen. Die Höhe der absetzbaren Kosten hängt davon ab, ob die Immobilie zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage zur Weitervermietung gekauft wird.
Die Nutzung dieser Steuervorteile unterliegt strengen Voraussetzungen. Ein Missachten dieser kann zu einem kompletten Verlust des Abschreibungsanspruchs führen.
Durch die attraktiven Steuervorteile gibt es schon seit einigen Jahren eine konstante Nachfrage nach Denkmalimmobilien, welche die Anzahl der verfügbaren Objekte reduziert hat.
Experten betonen häufig, dass im Gegensatz zu den neuen Bundesländern im Westen des Landes kaum noch attraktive Denkmalimmobilien verfügbar sind. Die kontinuierlich gleichbleibende Nachfrage sorgt in den alten Bundesländern für einen Preisanstieg bei den noch vorhandenen Objekten.
Wie für alle Immobilien gilt für das Baudenkmal: Trotz der attraktiven Chancen sollten Anleger einen kritischen Blick bewahren.
Die hohe Nachfrage und die „eingepreisten“ Steuervorteile haben zu Preisaufschlägen geführt, welche die Mietrendite drücken. Hier gilt es besonders genau hinzuschauen. „Schwarze Schafe “ unter den Bauträgern, die Kunden mit unseriösen Renditeberechnungen locken, gilt es genauso zu umgehen wie zu überoptimistisch kalkulierte Sanierungskosten.
Auch bei einem Verkauf gilt es Fristen zu beachten. Im Falle einer vorzeitigen Veräußerung gehen alle verbleibenden Abschreibungsansprüche, da diese dann weder weiter genutzt noch „mitverkauft“ werden können, verloren. Das kann sich auch auf den Wert der Immobilie auswirken, wenn die Steuerersparnisse in den Kaufpreis „eingepreist“ waren. Zusätzlich ist ggf. auf anfallende Vorfälligkeitsentschädigungen (bei vorzeitiger Darlehensrückzahlungen) oder die Spekulationssteuer (bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren) zu achten.
Anleger sollten sämtliche Annahmen und Kalkulationen so weit wie möglich selbst überprüfen oder von unabhängigen Gutachtern überprüfen lassen.
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