Das Fundament unserer Qualitätsorientierung ist unser strenger Projektauswahlprozess. Aber wie genau kann er die Qualität von Investitionsprojekten sicherstellen? Um das transparent zu machen, haben wir mit Martina Musolf, der Leiterin unseres Projektauswahlteams, über ihre Arbeit gesprochen.
Das Projektauswahlteam bei zinsbaustein.de
Jedes Projekt bei zinsbaustein.de durchläuft einen strengen mehrstufigen Auswahlprozess, bevor es unseren Anlegern zur Anlage angeboten wird. In einem vorherigen Artikel haben wir Ihnen bereits das erfahrene Investment-Komitee vorgestellt, das über die finale Freigabe jedes Projekts entscheidet.
Nun möchten wir Ihnen unser Projektauswahlteam vorstellen, welches die vorhergehenden Schritte übernimmt: Die Vorauswahl und die umfangreiche „Due Diligence“.
Das Team besteht aus vier Analystinnen:
- Jason Frömming war nach seiner Bankausbildung über 5 Jahre in den Bereichen der Kreditberatung, gewerblichen Leasing- und Finanzierungsprüfung tätig.
- Franziska Dahlmann war vor zinsbaustein.de als Kreditanalystin für gewerbliche Immobilienfinanzierungen tätig und managte einen institutionellen Immobilienfonds.
- Jasmin Wehr ist studierte Immobilienwirtin und arbeitete sieben Jahre als Kreditanalystin in der Immobilienfinanzierung bei einem Tochterunternehmen der Berliner Sparkasse.
- Martina Musolf leitet das Projektauswahlteam seit Juli 2019. Sie begleitet seit 1993 in verschiedenen Funktionen bei verschiedenen Finanzierern (Geschäftsbanken, Hypothekenbanken) Immobilienfinanzierungen.
- Xenia le Faou war zehn Jahre bei der Deutschen Bank in den Bereichen Finanzierungsberatung und Kreditprüfung tätig.
Von links nach rechts: Jason Frömming, Franziska Dahlmann, Jasmin Wehr, Martina Musolf und Xenia Le Faou
Um die Aufgaben des Teams und den Ansatz hinter unserem Auswahlprozess genauer zu beleuchten, haben wir mit Martina gesprochen.
Martina, welche Aufgaben hat das Analyse-Team?
Unsere Kernaufgaben in der Prüfung konzentrieren sich auf mehrere Bereiche:
Neben der Erfahrung und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Projektentwicklers betrachten wir vor allem die Wirtschaftlichkeit des Projektes einschließlich der Umsetzbarkeit und Marktfähigkeit. Das schließt auch die Prüfung des Einsatzes von Sicherheiten und ihrer Werthaltigkeit ein.
Hier übernehmen wir nicht einfach die Angaben und Unterlagen des Projektentwicklers, sondern unterziehen alles einem Plausibilitätscheck und nehmen danach die Detailprüfung vor.
Wir orientieren uns bei unserer Einschätzung anhand von Projekt- und Finanzierungsparametern, die nach unserer Erfahrung bei erfolgreichen Projekten immer wieder auftreten. Beispielsweise kann eine geringe Projektreife ursächlich dafür sein, dass unser Qualitätsstandard nicht erfüllt wird. Manche Projekte erfüllen Kriterien bis kurz vor Abschluss nicht, sodass sie sich aus unserer Sicht nicht für unsere Anleger eignen.
Sobald die Entscheidung für ein Projekt getroffen wurde, bereiten wir die erforderlichen vertraglichen Unterlagen für die Beteiligung an dem Projekt vor
Du hast Qualitätskriterien erwähnt, die ein Projekt bei uns erfüllen muss – welche sind das?
Da gibt es mehrere:
- Das Grundstück muss angekauft sein und die Baugenehmigung muss vorhanden oder zumindest absehbar sein.
- Wir fordern einen Eigenmittelanteil von mindestens 5 % - eingebrachte Liquidität sehen wir dabei besonders gern, da diese im Gegensatz zu Eigenleistungen besser quantifizierbar ist.
- Die kalkulierte Bauträgermarge sollte mindestens 10 % betragen, um auftretende Unwägbarkeiten auffangen zu können.
- In der Regel fordern wir, um das Baukostenrisiko einschätzen zu können, für mindestens 50 % der zu vergebenden Bauleistungen Verträge oder einen Generalunternehmervertrag.
- Beim Einzelvertrieb hat sich ein Vorvertriebsstand von mindestens 30 % als Beweis dafür, dass das Projekt marktgängig ist, bewährt.
Nicht jedes Projekt erfüllt zum Fundingzeitpunkt schon alle Kriterien. Zum einen können wir Auszahlungsvoraussetzungen vereinbaren, d.h. bestimmte Kriterien, die vor der Auszahlung des Darlehens an den Entwickler erfüllt sein müssen. So kann dieser während der Fundingphase und der zweiwöchigen Widerrufsfrist weiter an der Erfüllung der letzten Kriterien arbeiten.
Zum anderen wurden uns mit dem Finanzierungsvehikel „Teilforderungskauf von Bankdarlehen“ neue Möglichkeiten gegeben. Es sorgt dafür, dass aus unserem Darlehen ein Bankdarlehen wird, das nicht nachrangig sein muss und auch keine vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre haben muss. Außerdem können wir damit Besicherungen mit den Projektentwicklern vereinbaren.
Gern verwenden wir notarielle Schuldanerkenntnisse oder sogenannte Höchstbetragsbürgschaften, aber auch Verpfändungen von Liquiditätsreserven, Abtretungen von Rechten und Ansprüchen aus Verträgen wie z.B. Kaufverträgen sind denkbar. Ein Anwendungsbeispiel dafür könnte sein, dass Kaufpreisraten aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen auf ein Konto fließen welches an uns verpfändet ist und wir dadurch Zugriff darauf bekommen, sollte der Projektentwickler die Zahlungsfristen nicht einhalten.
Wie funktioniert der Prüfungsprozess genau?
Unsere Akquisiteure stellen uns ein neues Projekt mit einem sogenannten Factsheet vor. Daraus erkennen wir auf einen Blick die wichtigsten Informationen zum Projekt. Es enthält Informationen zum Projektentwickler, der Art des Projektes, dem aktueller Stand des Projektes, den Gesamtinvestitionskosten, den Baukosten und den erwarteten Erlösen.
Wenn uns die Parameter überzeugen, plausibilisieren wir sie. Wir fragen: Passen die Daten zum Stand, den das Projekt jetzt haben müsste? Lässt sich zu diesen Kosten an diesem Standort bauen? Und Ähnliches. Falls nötig stellen wir Rückfragen, bis alle Unklarheiten beseitigt sind.
Wenn wir ein Projekt für finanzierbar halten, gehen wir anschließend in die detaillierte Unterlagenprüfung. Hier geht es vor allem um die Analyse des Zahlenmaterials des Kunden. Was der Entwickler über Monate entwickelt hat, vollziehen wir nach.
Dafür fordern wir eine Reihe von Unterlagen an, darunter:
- Unterlagen, mit denen wir den Projektentwickler und seine Bonität analysieren können, z.B. Handelsregisterauszüge, Jahresabschlüsse und ein Track Record.
- Grundbuchauszüge, Flurkarten und Katasterunterlagen.
- Unterlagen zur Projektplanung, z.B. einen Bauzeitenplan und eine Liquiditätsplanung für das Projekt.
- Die Baugenehmigung.
- Notarielle Kaufverträge, und zwar der Ankaufsvertrag und die geplanten Verkaufsverträge für den Vorvertrieb.
Für die Unterlagen haben wir eine standardisierte Checkliste, die für die Eigenheiten jedes Projekts leicht angepasst wird.
Bisher gab es zwei unterschiedliche Crowd-Zinssätze: 5,25 % für Projektentwicklungen und 4,75 % für Bestandsimmobilien. Kann es sein, dass das Risiko immer gleich ist?
Natürlich unterscheiden sich die Projekte. Wir versuchen jedoch mit unseren Qualitätsstandards, diese Unterschiede auszugleichen. Dadurch, dass alle Projekte an den gleichen Parametern gemessen werden, ist das Risiko zum Finanzierungszeitpunkt ähnlich hoch.
Faktisch hat jedes Projekt „Knackpunkte“, die eine Herausforderung werden können. Wir haben auch ein relativ gutes Bild davon, welche das sind. Ob und in welchem Maße sie sich am Ende zu einem realen Risiko auswirken, wissen wir jedoch nicht.
Ich mache ein Beispiel: Ein Bauträger plant Verkaufspreise über dem durchschnittlichen Marktniveau und begründet diese mit einem besonders hochwertigen Ausstattungsstandard. Ob er diese Preise tatsächlich für alle Wohnungen erreichen wird, können wir nicht mit Sicherheit sagen. Insofern schauen wir hier, ob das Projekt auch dann noch wirtschaftlich ist, wenn nur der Marktpreis erzielt werden kann.
Stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Entwickler die hohen Preise tatsächlich erzielen kann, dann wirkt sich das positiv auf das Projekt aus. Es hat eine hohe Marge und erwirtschaftet dadurch ein finanzielles Polster. Rückblickend könnte man sagen, dass ein niedrigerer Zins angebracht gewesen wäre. Aber im Vorhinein weiß man nicht, ob es wirklich so kommt.
Prognosen haben eben immer nur begrenzten Wert! Auch wenn etwas 30 Jahre lang immer funktioniert hat, kann es morgen anders sein. Ein Immobilienprojekt kann noch so gut geplant sein – wenn es denn mehrere Jahre läuft, können unvorhergesehene Entwicklungen auftreten. Wir arbeiten mit größtmöglicher Sorgfalt, aber das können wir nicht verhindern.
Deswegen sind die Qualitätskriterien ja so wichtig. Durch sie können wir sicherstellen, dass bestimmte Risiken ausgeräumt sind, anstatt uns darauf zu verlassen, dass schon alles klappen wird.
Was müssen Projektentwickler mitbringen, um bei uns finanziert zu werden?
Entwickler sollten über einen gewissen Erfahrungsschatz in Bezug auf die Asset-Klasse, die sie bauen möchten, verfügen. Auch die am Projekt beteiligten Partner, wie beispielsweise der Generalunternehmer, sollten einen guten Track Record aufweisen.
Sie müssen nicht notwendigerweise „groß“ sein. Viele mittelständische Entwickler verfügen über keine Finanzierungsabteilung, aber gute Projekte. Dann ist etwas Zusammenarbeit für die Vorbereitung der Finanzierungsunterlagen und Auszahlungsvoraussetzungen nötig. In so einem Prozess spielen dann auch die persönliche Integrität und die Kompetenz des Entwicklers eine Rolle, damit es vorwärts geht.
Wir haben jedoch öfters die Rückmeldung von Projektentwicklern erhalten, dass sie selbst davon profitiert haben, sich noch einmal Gedanken über ihr Projekt zu machen. Manchmal werden wir auch nach Empfehlungen gefragt, wie beispielsweise: „Ich habe das Angebot eines Generalunternehmers, haben Sie schon von dem Unternehmen gehört?“.
Auch wenn Projekte gut sind, müssen sie gewisse Voraussetzungen erfüllen, die nicht alle Projekte haben. Beispielsweise ergeben Finanzierungen mit einem Volumen von weniger als 600.000 € oder mehr als 6 Mio. € bei unserem Produkt wenig Sinn.
Auch unsere Qualitätskriterien müssen erfüllt sein. Es kommt vor, dass Entwickler das Geld zu früh haben möchten – lange vor der Baurechtschaffung oder sogar vor dem Grundstücksankauf. So früh steigen wir nicht ein. Wir besprechen dann mit dem Entwickler, wie man später zusammenkommen kann. Für Manche klappt das jedoch von der Planung her nicht und sie arbeiten stattdessen mit anderen Mezzanine-Gebern zusammen, die sich mehr auf Frühphasen spezialisiert haben.
Zu guter Letzt ist eine solide Projektplanung ohne größere Fehler wichtig. Beispielsweise haben wir schon Kaufverträge für Wohnungen gesehen, die aufgrund unglücklicher Klauseln schlicht nicht abwicklungsfähig waren.
Unser Qualitätsanspruch führt dazu, dass wir gründlich sind und eben auch einen Teil der Anfragen nicht finanzieren. Davon profitieren aber auch unsere Partner, denn sie können sich darauf verlassen, dass die Verträge und die Unterlagen sorgfältig und professionell erstellt sind.
Wir konnten dadurch bereits bekannte Partner gewinnen, so dass alle Projekte in einem hochqualitativen Umfeld vorgestellt werden. Die Öffentlichkeit, die unsere Crowd-Projekte bekommen, ist sehr gut und hat einigen Partnern bereits zusätzliche Wohnungsverkäufe oder Anfragen für neue Projekte gebracht. Und falls ein Projekt trotzdem diskret vermarktet werden soll, sind auch Club Deals möglich.
Wo liegen die Unterschiede zwischen unserem Auswahlprozess und einer Banken-Kreditprüfung?
Die Abläufe sind zu 95 % gleich. Der größte Unterschied für mich ist: Hier haben wir ein anderes Verantwortungsbewusstsein gegenüber Anlegern. Wir müssen heute schon die Rückzahlung und den Rückzahlungszeitpunkt fest im Blick haben, denn wir können ein Darlehen nicht einfach prolongieren oder eine neue Kreditvereinbarung treffen.
Generell sind wir aber in unseren Abläufen schneller als eine Bank und sparen unseren Partnern damit wertvolle Zeit. Außerdem können wir unsere Lösungen flexibel anpassen.
Welches Profil sollten Bewerber haben, die bei Euch anfangen wollen?
Im Idealfall sollten sie eine Bankausbildung und Erfahrung im Steuerecht, Immobilienrecht und Gesellschaftsrecht haben. Wir suchen quasi immer nach Senior Analysten, die schon Erfahrung mit Projektfinanzierungen im Immobilienbereich haben - gern auch bezogen auf bestimmte Asset-Klassen und Standorte. Leider ist der Markt sehr eng.
Mittlerweile sind wir dazu übergegangen, auch „Junior Analysten“ zu suchen. Hier sind insbesondere eine Ausbildung oder ein Studium mit betriebs-oder immobilienwirtschaftlichem Hintergrund gefragt. Zwar würde hier die Erfahrung in der kompletten Analyse von Immobilienprojekten fehlen, aber einzelne Teilbereiche könnten übernommen werden und wir entwickeln natürlich unsere Mitarbeiter auch gern.
Grundsätzlich gilt: Ein gutes betriebswirtschaftliches Verständnis und ein Verständnis für Finanzierungen sind essentiell, um gute Arbeit machen zu können.