Wie lässt sich der Projektentwickler beim Immobilien-Crowdinvesting einschätzen?

Der Projektentwickler besitzt eine Schlüsselfunktion bei der Realisierung eines neuen Immobilienprojektes. Er muss eine Vielzahl von planerischen und organisatorischen Aufgaben im Griff behalten und zusammenführen, um ein Projekt erfolgreich zu realisieren.

Das im Rahmen der Projektentwicklung anfallende Aufgabenspektrum ist so vielfältig, dass sie als „Königsdisziplin“ der Immobilienbranche gilt. Eine Projektentwicklung birgt zahlreiche Schnittstellen mit unterschiedlichen Institutionen, weshalb bei der Umsetzung jedes Projektes folgende Leistungen von dem Projektentwickler selbst übernommen oder an externe Partner abgegeben werden müssen:

• Ankauf des Grundstücks
• Marktanalysen und Machbarkeitsstudien zum Projekt
• Betriebswirtschaftliche Planung des Projekts
• Konzipierung des Gebäudes
• Abstimmung mit Behörden und Einholung von Genehmigungen
• Sicherung der Projektfinanzierung
• Vergabe der Bauleistungen (Generalunternehmer/Einzelgewerksvergabe)
• Vermarktung des Projekts (Vermietung, Verkauf, Bestandsmanagement)

Wenn ein Entwickler nicht die nötige Erfahrung hat, steigt die Chance, dass dieser Fehler begeht oder den Markt falsch eingeschätzt und sich der Projektablauf verzögert. Das kann ein Projekt in Schieflage oder gar zum Scheitern bringen, wenn der Entwickler nicht über das Know-How verfügt, um etwaige Fehltritte auszugleichen.

Anleger sollten deshalb kritisch die Kompetenz eines Entwicklers prüfen, in dessen Projekt sie investieren möchten. Ein sinnvoller erster Schritt ist es, einen Überblick über die Historie des Unternehmens zu gewinnen.

Ein simpler Startpunkt ist es, die Website des Projektentwicklers zu betrachten und diese auf fachlichen Inhalt und bisherige Referenzprojekte zu prüfen. Interessant ist auch das Gründungsdatum des Unternehmens, weil es schnelle Rückschlüsse auf die Erfahrung des Initiators und dessen Teams ermöglicht.

Für eine Verfeinerung der Recherche bietet sich die kostenlose PlattformNorth Data an. Neben den letzten Jahresabschlüssen und Registerbekanntmachungen zeigt sie in einem Netzwerkdiagramm die Geschäftsführer und verbundenen Gesellschaften an. Ebenfalls finden sich der Geschäftszweck der jeweiligen Gesellschaft, welcher z.T. explizit auf das Bauvorhaben abgestimmt ist.

Eine Google-Suche der Geschäftsführer kann weitere Einsichten zu deren bisheriger Leistungsbilanz bringen. Hilfreich ist vor allem die Funktion „Google News“, die ausschließlich Presseartikel anzeigt und häufig Aufschluss über die Projekthistorie liefert.

Ein guter Projektentwickler zeichnet sich in erster Linie durch die Erfahrung der leitenden Personen aus. Dabei gilt: Je spezifischer, desto besser. Allgemeine Berufspraxis im Immobilienbereich sollte vorliegen, jedoch ist eine konkrete Erfahrung in den folgenden Bereichen sehr wertvoll:

• Erfahrung mit der Immobilienklasse: Verschiedene Klassen bringen bringen verschiedene Voraussetzungen und Herausforderungen mit sich, die ein Entwickler kennen sollte.
• Erfahrung im lokalen Markt: Wenn ein Entwickler schon öfter Projekte im lokalen Markt realisiert hat, kennt er die vor Ort herrschenden Marktbedingungen, wie beispielsweise erzielbare Mieten und Kaufpreise. Er kann einschätzen, wie sich der Standort in Bezug auf den Bedarf der jeweiligen Immobilienklasse entwickelt. Außerdem kennt er die lokalen Behörden und ihre Arbeitsweise, was einen höchstwahrscheinlich reibungslosen Genehmigungsprozess ermöglicht.
• Spezifische Vertriebserfahrung: Die Vermarktung eines Immobilienprojekts kann herausfordernd sein. Ein Globalverkauf an Kapitalsammelstellen erfordert andere Strategie als ein Einzelverkauf an Privatinvestoren. Idealerweise hat der Projektentwickler (bzw. seine Vertriebspartner) bereits ähnliche Projekte an die gleiche Zielgruppe vermarktet.

Zusätzlich können folgende Faktoren gute Hinweise auf die Qualität eines Entwicklers liefern:

• Professioneller Webauftritt: Ein ernstzunehmender Projektentwickler hat eine gepflegte und informative Homepage. Gibt es keinerlei Online-Präsenz, ist das ein Alarmzeichen.
• Frühere Insolvenzen: Falls die Projektverantwortlichen schon einmal mit früheren Projektgesellschaften Insolvenz angemeldet haben, ist das ein negatives Signal.
• Bilanzielle Überschuldung: Wenn die Entwickler nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbeträge in seiner Bilanz aufweist, deutet das tendenziell auf eine Überschuldung des Unternehmens hin. Das kann, aber muss kein Risikofaktor sein, da Unternehmen oft mit Unternehmensstrukturen arbeiten, die nicht auf den ersten Blick überschaubar sind.

Achtung: Projektentwickler arbeiten häufig mit komplexen rechtlichen Strukturen und verwalten Ihre Gewinne und Verluste in mehreren Gesellschaften. Wenn das der Fall ist, müssen mehrere Bilanzen betrachtet werden, um die finanzielle Struktur eines Entwicklers einzuschätzen.

Immobilien-Projektentwickler sind anders aufgebaut als Wirtschaftsunternehmen.

Aus steuerlichen Gründen nutzen Projektentwickler häufig sogenannte „Objektgesellschaften“ oder „Special Purpose Vehicles“, um Ihre Projekte zu verwalten. In diesen Gesellschaften werden alle Forderungen, die im Rahmen von einem oder mehreren Projekten anfallen, verwaltet.

Die Verkaufserlöse dagegen werden in anderen Gesellschaften konsolidiert, was zu hohen Verschuldungsgraden in den Bilanzen der Objektgesellschaften führt. Die letzten offengelegten Jahresabschlüsse von der jeweiligen Gesellschaft findet man meist über das Unternehmensregister oder den Bundesanzeiger.

Wenn eine Objektgesellschaft stark überschuldet ist, kann ein Blick auf die nächsthöhere Gesellschaft mehr Klarheit über die Lage des Projektentwicklers bringen. Diese findet man über eine Recherche in der Datenbank North Data.

Beachten Sie, dass nicht jedes Projekt in einer einzelnen Objektgesellschaft verwaltet wird. Manche Entwickler besitzen nur eine Gesellschaft, in der alle Projekte zusammengefasst sind („Mutter-/Hauptgesellschaft“).

Beide Formen der Projektverwaltung haben eigene Vor- und Nachteile. Über die Kompetenz des Entwicklers oder die Risiken eines Projekts sagt die Wahl einer Verwaltungsform wenig aus.

Verwaltet der Entwickler das Projekt in einer Objektgesellschaft, hat er bei negativem Projektverlauf mehr Reaktionsmöglichkeiten. Er kann Insolvenz für die Objektgesellschaft anmelden, ohne dass die Schieflage sich auf andere Objektgesellschaften oder gar die „Muttergesellschaft“ auswirkt. Dies dient vor allem der Risikostreuung.

Gleichzeitig kann die Gründung einer Objektgesellschaft einen Globalverkauf einfacher gestalten, wenn nur ein Projekt in ihr verwaltet wird. Sie ermöglicht außerdem die Nutzung des sog. „Share Deal“ Modells, bei dem der Käufer anstatt der Immobilie („Asset“) Anteile („Shares“) an der Projektgesellschaft erwirbt. Dies bietet vor allem Steuervorteile.

Nutzt der Entwickler eine „Mutter-/Hauptgesellschaft“ für die Verwaltung seiner Projekte, ist er weniger flexibel. Gerät ein Projekt in Schieflage, muss er es entweder mit anderen Mitteln konsolidieren oder über alle Projekte hinweg Insolvenz anmelden.

Das bedeutet: Wenn ein Projekt ungünstig verläuft, kann es von anderen Projekten aufgefangen werden. Im Umkehrschluss kann das Scheitern einzelner Projekte sich auf andere Projekte auswirken, wenn die ganze Gesellschaft in Schieflage gerät.

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