Wie funktioniert der Hotel-Investment-Markt? Umsätze & Referenzpreise 2021

Wer kauft Hotelimmobilien? Wo findet man Vergleichspreise, mit denen sich ein Projekt einschätzen lässt? Wie bewerten Expert*innen die Erfolgschancen eines Hotelprojektes? In einer zweiteiligen Serie stellen wir den Hotelimmobilienmarkt in Deutschland vor und beantworten die wichtigsten Fragen.

Wer kauft Hotelimmobilien?

Hotels werden von verschiedenen Investor*innengruppen als Renditeobjekte gekauft, gehalten und veräußert.

Nach einer Aufstellung von Colliers waren 2020 Immobilien-AGs die aktivste Käufergruppe auf dem deutschen Hotelmarkt - sie waren für ca. 23 % des Transaktionsvolumens verantwortlich. Daneben sind noch Immobilienfonds, Hotelgruppen, Private Equity-Fonds, Vermögensverwalter, Versicherungen, Family Offices und Real Estate Investment Trusts (REITs) auf dem Markt präsent.

Wie wird der Kaufpreis eines Hotels bestimmt?

Nach dem Erwerb einer Hotelimmobilie bzw. nach Fertigstellung einer Hotelprojektentwicklung wird das Objekt an einen Hotelbetrieb vermietet oder verpachtet.

Damit Investor*innen eine Einschätzung der Rentabilität bei einem potenziellen Verkauf der Immobilie geben können, werden bestimmte Kennzahlen hinzugezogen. Bei Hotelimmobilien sind nicht die Quadratmeterpreise ausschlaggebend. Vielmehr ziehen Investor*innen als Bezugsgröße Renditen oder sogenannte Kaufpreisfaktoren hinzu.

Kaufpreisfaktor
Durch den Kaufpreisfaktor, welcher in Relation zu dem Kaufpreis der Immobilie und der Jahresnettokaltmiete steht, lässt sich ein potenzieller Verkaufspreis eines Objektes ermitteln.

Formel:
Kaufpreis der Immobilie / erzielte Jahresnettokaltmiete = Faktor X
Beispiel:450.000 € (Kaufpreis) / 30.000 € (Jahresnettokaltmiete) = 15 X

Die Aussage, dass ein Objekt zum „Faktor 15“ verkauft wurde bedeutet beispielsweise, dass die Käufer*innen das 15-fache der Jahresnettokaltmieten der Immobilie als Kaufpreis bezahlt haben.

Die üblichen Kaufpreisfaktoren für Hotels sind vom Standort und von der Marktentwicklung abhängig. Aktuelle Referenzwerte finden sich in den meist frei erhältlichen Marktreports der großen Immobilienberatungen und Maklerhäuser, welche mit etwas Recherche über Suchmaschinen wie Google auffindbar sind.

In diesen Berichten werden übliche Kaufpreisfaktoren (oder auch Cap Rate genannt) nach Standort angegeben. Dies ermöglicht es allen Interessierten, selbstständig grobe Rückschlüsse auf den erreichbaren Kaufpreis einer Hotelentwicklung zu ziehen.

Im speziellen Fall von Hotelimmobilien kann sich die Jahresnettokaltmiete aus verschiedenen Komponenten zusammensetzen. Häufig ist es üblich, dass zusätzlich zur Pacht Umsatzbeteiligungen am Hotelbetrieb Teil des Pachtvertrags sind. Je nach Vertrag kann der Pachtzins auch eine reine Umsatzpacht sein, die ausschließlich als prozentualer Anteil des Umsatzes festgelegt ist.

Rendite
Interessanter für Investor*innen ist jedoch die zu erwirtschaftende Rendite, d.h. der Gewinn, der aus einer Immobilie unter Berücksichtigung der anfallenden Kosten entnommen werden kann. Der Kaufpreisfaktor und die Rendite eines Objektes stehen in einem umgekehrten Verhältnis.

Formel:
(Erzielte Jahresnettokaltmiete – Kosten) / (Kaufpreis der Immobilie – Nebenkosten) x 100 = Rendite

Beispiel:

Berechnung: (30.000 € – 2.000 €) / (450.000 € – 40.000 €) x 100 = 6,83 %

In diesem Beispiel würden die Investor*innen 6,83 % Rendite nach Abzug jeglicher Kosten erwirtschaften.

Dies würde ungefähr einem Kaufpreisfaktor von 14,6 entsprechen.

Das Verhältnis von Renditen und Kaufpreisfaktoren

In sehr nachfragestarken Märkten (i.d.R. Top-Städten) entsteht häufig das Phänomen, dass die Renditen aufgrund von hohen Kaufpreisen merklich sinken. Investor*innen rechnen mit zukünftigen Miet- und Wertsteigerungen bei stabiler Nachfrage und sind deshalb bereit, höhere Kaufpreisfaktoren in zu akzeptieren. Vor der Corona-Krise waren in solchen Märkten Hotelpreise um das 23-fache der Jahresnettokaltmiete üblich.

An peripheren Standorten werden dagegen meist Preise um das 18-fache der Jahresnettokaltmiete gezahlt. Investor*innen rechnen mit einem etwas erhöhten Mietausfallrisiko und weniger Wertsteigerungspotenzial, profitieren jedoch von im Verhältnis zum Kaufpreis höheren Mieteinnahmen und somit starken Anfangs-Mietrenditen von über 5,5 % p.a.

Wie entwickeln sich Nachfrage und Transaktionsvolumen auf dem deutschen Hotelimmobilienmarkt?

Die deutschlandweit wachsende Übernachtungsnachfrage, die langfristigen Mietverträge und die im Vergleich zu anderen Immobilienklassen hohen Renditen machten Hotels lange Zeit sehr attraktiv für Investor*innen.

Dementsprechend erlebte der deutsche Hotel-Investmentmarkt bis 2020 einen deutlichen Aufwärtstrend.

Durch die Corona-Pandemie änderte sich die Lage deutlich. Hotels gelten neben Einzelhandelsimmobilien (mit Ausnahme von Lebensmittel- und Drogeriemärkte) als die Immobilien, die am stärksten von den Auswirkungen der „Lockdown“-Maßnahmen betroffen sind. Zahlreiche Hotels mussten monatelang geschlossen bleiben. Nach Zahlen der Beratungsgesellschaft Aengevelt Research gingen die Hotelübernachtungen bundesweit um 92 % zurück.

Viele Investor*innen reagierten mit Zurückhaltung. Nach Daten des Dienstleisters Colliers International wurden 2020 in Deutschland Hotels im Wert von rund 2 Mrd. Euro gehandelt, was einem Einbruch von rund 60 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Doch die Aussichten für Hotels sind nicht komplett fatal. So bemerkt Colliers, dass „Core-Objekte“ (Gut ausgestattete Hotels in Bestlagen an Top-Standorten) weiterhin als fungible und wettbewerbsfähige Investment betrachtet werden. Außerdem werden zunehmend Hotels mit dem Ziel einer Umnutzung gekauft. Die Renditen blieben stabil, was darauf hindeutet, dass die Verkäufer*innen keine deutlichen Preisreduktionen hinnehmen mussten.

Voraussichtlich wird die Lage für Hotels jedoch schwierig bleiben. Colliers geht davon aus, dass der Hotel-Investmentmarkt sein Vorkrisenniveau nicht vor 2023 erreichen wird. Ähnlich sieht es beim Tourismusmarkt aus: So geht Aengevelt Research davon aus, der innerdeutsche Tourismus sich frühestens ab 2022 erholen wird; beim Auslandstourismus soll die Normalisierung noch mehr Zeit in Anspruch nehmen.

Vorher wird eine Marktbereinigung unter den Hotelbetrieben prognostiziert, die vor allem kleine Unternehmen und Familienbetriebe betreffen soll. Auch Business-Hotels könnten überproportional betroffen sein, weil Corona einen Trend zur Ersetzung von Geschäftsreisen durch digitale Medien angestoßen hat.

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