Durch die Auflegung geschlossener Immobilienfonds wird Geld für ein vorher definiertes Immobilienprojekt gesammelt. Investoren gehen hierbei unternehmerische Beteiligungen ein und das Kapital verbleibt nach Abschluss des Projektes in der Immobilie. Die Anleger werden durch Gewinne aus dem Projekt in einem zuvor festgelegten Zeitrahmen entlohnt.
Im Juli 2013 wurden geschlossene Immobilienfonds als alternative Investmentfonds (AIFM-Richtlinie) erstmals gemeinsam mit offenen Immobilienfonds im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) berücksichtigt. gilt für Verwalter geschlossener und offener Investmentfonds das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Geschlossene Fonds sind rechtlich meist als Personengesellschaften organisiert, die ein Fondsvolumen vorgeben und bis zu diesem Kapital einsammeln.
Während der Bauphase des Immobilienprojektes und oft auch nach dessen Fertigstellung ist eine Vergleichbarkeit der Anteile an geschlossenen Immobilienfonds nicht immer gegeben, weshalb diese oft nur schwer oder überhaupt nicht liquidierbar sind. Die Anleger haben auch keinen Anspruch auf Rücknahme der Anteile durch den Emittenten. Bei Scheitern des Immobilienprojektes treten die Inhaber von geschlossenen Fondsanteilen mit dem eingesetzten Kapital in die Haftung. Darüber hinaus können vertragliche Nachschusspflichten vereinbart worden sein und der Kapitalgeber verliert das Recht auf seine laufenden Zinszahlungen.