Marketingmitteilung

EXPO REAL 2022 - Ein Resümee

10. Oktober 2022
Auf unserem Blog erhalten Sie Neuigkeiten rund um Immobilien und Geldanlage.
 
IIn einem Umfeld voller Herausforderungen trifft sich die Immobilienbranche in München zum jährlichen Stelldichein. Der Zeitpunkt könnte nicht besser gewählt sein. Nicht weniger als die gesamte wirtschaftliche und gesellschaftliche Ordnung ist derzeit im Umbruch. Und die Immobilienbranche?
 

Vieles erinnert mich an die EXPO REAL 2008. Diese fand kurz nach dem Lehman-Bank-Crash statt. Die Immobilienbranche war Auslöser und Betroffene einer Finanzmarktkrise. Bankmanager schlichen leide durch die Gänge und signalisierten: "Bitte sprecht mich nicht vor Januar des Folgejahres an, dann schlagen wir das neue Geschäftsbuch auf.". Unsicherheit vor dem Unbekannten und Volatilität hemmten Geschäftsentscheidungen.

Die Lage im Jahr 2022 ist in den beschriebenen Konsequenzen nicht wirklich anders. Es gibt jedoch signifikante Unterschiede zum Krisenjahr 2008: Das sich wandelnde Umfeld ist durch exogene Schocks ausgelöst, die nicht im Immobilien- und Finanzbereich liegen. Der Krieg in der Ukraine war der Beschleuniger einer sich schon andeutenden Änderung im globalen Handels- und Energiekreislauf, dessen Auswirkungen die Besitzer und Entwickler von Immobilien in großem Ausmaß negativ treffen. Kostensteigerungen in der Herstellung und dem Betrieb von Immobilien treffen auf schwierige Finanzierungsbedingungen und schwächelnde institutionelle und private Käufermärkte.

 

Kommt das alles nun überraschend?
Wenn man mal das Volkswirtschaftsbuch aus dem Erstsemester aufschlägt, dann sind viele Elemente ableitbar. Die Gelddruckmaschine, die die EZB mit der Null-Zins-Politik in Verbindung mit den Anleiheankäufen in Gang gesetzt hatte, führt lehrbuchmäßig zur Inflation. Dass diese in vielen Jahren nicht eintrat (nota bene: in 2021 war sie bereits vor dem Krieg bei über 3%) lag insbesondere daran, dass die internationale Wirtschaftsgemeinschaft durch Kostenoptimierungen im Einkauf internationaler Güter theoretische Preissteigerungen kompensieren konnte. Dieser Effekt war absehbar endlich, der blockierte Suez-Kanal ein erstes ernstes Signal. Zweifelsohne ist der Ukraine-Schock und die unmittelbaren Energiefolgen der Brandbeschleuniger in einem bereits wankenden System gewesen. 

 

Die Immobilienbranche profitierte jahrelang von einem Niedrigzinsumfeld, in dem Kaufpreise in dem Maß stiegen, wie Zinsen unter die 1 %-Marke wanderten. Bei einer Anfangsrendite von 3,00 % p.a. zur Ermittlung des Kaufpreises konnte bei erfolgreicher Refinanzierung noch immer ein positiver Leverage-Effekt erzielt werden, der die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital durch günstige und umfangreiche Kreditaufnahme  mehrfach nach oben hebelt. "3 ist die neue 5" propagierte ein großes Maklerhaus und erklärte, dass die im stabilen Marktumfeld erzielte Anfangsrendite von 5 % p.a. für Top-Immobilien nun dauerhaft bei 3 % p.a. liegen werden. Weit gefehlt. 

 

Die Rückkehr zu den Zeiten vor der Niedrigzins-Phase ist unumkehrbar. Die 5 %-Rendite für Top-Immobilien wird der neue Maßstab sein, denn dieser wird sich in einem sich dann stabilisierten Zinsumfeld mit einer adäquaten Refinanzierung bei Banken gut erzielen lassen.

 

Was zeichnet sich nun noch ab? Aus den Gesprächen in den Fluren der EXPO REAL 2022 lässt sich ableiten, dass bis zum Ende des Winters 2022/2023 die Zeit der Unsicherheiten unverändert anhalten wird. Erst im April 2023 werden wir wissen, wie lange es dann noch schwierig sein wird. Es werden lange sechs Monate, in denen sich für aufmerksame Marktteilnehmer jedoch immer wieder Opportunitäten ergeben werden.

 

Die Immobilienbranche ist dem Grunde nach ein Chamäleon, das sich seiner Umgebung zweckmäßig anpasst. Ein Beispiel: Durch die Verteuerung der Kreditzinsen für Privathaushalte stehen für die Anschaffung eines Hauses heute nur noch 400.000 bis 500.000 Euro an Bankkreditmitteln zur Verfügung. Der einsetzbare Kaufpreis eines Hauses sinkt damit unter Einrechnung von angemessenen Eigenmitteln in den Bereich von 600.000 Euro. Die Immobilienbranche wird darauf reagieren, indem sie Wohnflächen im Neubau weiter optimiert. Eine heute 110 Quadratmeter große Einheit wird bei gleicher Zimmerzahl um 10 bis 15 Prozent Fläche sinken. Dies reduziert den absolut erzielbaren Verkaufspreis einer Einheit, ohne den Quadratmeterpreis deutlich abzusenken.

 

Es ist bereits jetzt erkennbar, dass potentielle Eigentumskäufer im Mietmarkt verbleiben und damit die durch Umzug ins Eigentum dem Markt bereitgestellten Flächen nun weiter genutzt werden. Der Mietmarkt kann damit durchaus weitere Preissteigerungen erfahren, die durch Verknappung des Angebots bei reduzierter Bauleistung noch verstärkt wird. Die Mietrendite wird damit tendenziell steigen und kann damit ebenfalls stabilisierend auf Kaufpreise wirken. 

 

Aktuell schwierig absehbar ist die allgemeine Wirtschaftsentwicklung, die unmittelbar Einfluß auf die Bonität von Mietern und Eigentümern hat. Sie sinkt dann, wenn in Deutschland großflächig Firmeninsolvenzen und Entlassungen eintreten. Eine zudem schlummernde Sprengkraft liegt in den Privatkrediten, die in den vergangenen Jahren zu Niedrigzinsen und mit niedriger Tilgung abgeschlossen wurden. Eine heute bei 1.250 Euro festgehaltene Kreditrate von Zins und Tilgung kann dann bei neuer Zinsfestschreibung leicht auf das zwei bis dreifache des heutigen Wertes ansteigen. Dies ist für Privathaushalte existenzbedrohend und wird die Bankkreditbücher über die nächsten Jahre belasten.

 

Es ist notwendig, der Realität und den damit verbundenen Herausforderungen rational zu begegnen. Die Gespräche auf der EXPO REAL 2022 haben gezeigt, dass die Branche hierzu vielerorts bereit ist. In Zeiten von Unsicherheit zeigt sich die Fähigkeit einer Organisation, durch Kreativität und Mut Veränderungen herbeizuführen und sich den neuen Bedingungen anzupassen. Dies führt auf lange Sicht zu Erfolg.

 

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Diesen positiven Ausblick auf die kommenden Monate nehme ich von der EXPO REAL 2022 mit – es ergibt sich für denjenigen viel Erfolgspotential, der heute die Risiken richtig einschätzt und sich schnell auf die sich wandelnde Welt reagiert. Für zinsbaustein.de als digitale Investmentplattform für Immobilien gilt heute mehr als zuvor, dass Qualität bei der Auswahl der Produkte unser Maßstab sein muss. Mit diesem Anspruch lassen sich auch heute erfolgreiche Immobilienprojekte identifizieren, von denen Anleger*innen auch in diesem Umfeld profitieren können.

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