In der Immobilienbranche fühlen sich derzeit viele Marktteilnehmer in die Finanzmarktkrise von 2008 zurückversetzt. Für die Lösung der aktuellen Herausforderungen ist ein Blick in die Vergangenheit dieser Tage unerlässlich, um die Zukunft mitzugestalten, meint zinsbaustein.de-Geschäftsführer Markus Kreuter.
Denn mit der Immobilienwirtschaft verhält es sich gerade ein wenig so wie mit Marty McFly, der aus der Gegenwart reisend die Dinge im Jahr 1955 zurechtrückt, damit es in der Zukunft kein Chaos gibt. Aus den Entwicklungen in 2008 lassen sich heute zahlreiche Learnings ableiten, die unserer Branche dabei helfen können, den richtigen Schritt in die Zukunft zu machen.
Das nunmehr erreichte Zinsniveau existierte bereits Mitte der 2000er Jahre vor der Finanzmarktkrise, die mit dem Zusammenbruch der Lehman-Bank zeitlich zuordenbar ist. Spitzenrenditen pendelten um die Kosten von langfristigen Bankfinanzierungen (inkl. Bankmargen). Durch die Verbriefungen von Kreditportfolien stand dem Finanzierungsmarkt eine große Menge an Liquidität zur Verfügung, die dem Transaktionsmarkt förderlich war. Es kam zum Crash und zur Neuorientierung in den Preisen. Förderlich war dabei die Geldpolitik der Notenbanken, da sie einen bis dahin nie gewesenen Preisanstieg für Immobilien befeuerte. Die Attraktivität der Assetklasse Immobilien führte zu einer enormen Mittelallokation im Fremd- und Eigenkapitalbereich. Die zweite Dekade der 2000er Jahre war daher eindeutig geprägt von der Niedrigzinspolitik der Notenbanken.
Nun folgte der nächste Crash, in dessen Folgephase wir uns gerade befinden. Baukosten, Lieferengpässe, Zinsniveau, Nebenkosten oder postpandemischer Büroflächenbedarf sind nur einige Stichworte im aktuellen Umfeld. Im Gegensatz zur Post-Lehman-Zeit sind jedoch insbesondere das Zinsniveau höher und die Krisenauslöser nicht ausschließlich finanzwirtschaftlicher Natur. Und mit dem Energiethema kündigen sich gesetzlich unterstützte Auflagen für Vertrieb und Verkauf von (gewerblichen) Immobilien an, die die letzte Nachkrisenzeit nicht kannte. Es ist also Zeit, sich auf die Reise in die Zukunft vorzubereiten.
In der Branche ist durch die geopolitischen Verwerfungen und marktwirtschaftlichen Anpassungen die Balance zwischen Angebots- und Verkaufspreisen der Vergangenheit deutlich gestört. Ausgedrückt in Kaufpreisfaktoren kann die Spanne zwischen Angebot und Nachfrage derzeit bis zu 8 Faktoren betragen, mithin also 1,5% - 2% p.a. Unterschied in der Renditeerwartung für das gleiche Objekt. Die ungewisse Diskussion über Mindest-Energiestandards, die für einen Verkauf oder eine Vermietung in Zukunft notwendig sind, befeuert die Verunsicherung in der Preisfindung zusätzlich. Zudem machen Gerüchte über bevorstehende Notverkäufe die Runde. Gegenläufig wirken insbesondere in der Wohnungswirtschaft zu erwartende Mietsteigerungen, die inzwischen wieder besser planbare Kostenbasis in der Erstellung von Projekten und zumindest die Verlangsamung der Veränderungen von Zinsen. Der Weg zur neuen Preisbalance ist also eingeschlagen.
Der Blick auf 2008 lohnt sich also deshalb, weil es damals auch zu einer Branchenentwicklung aufgrund einer Störung des Gleichgewichtes kam, die niemand in diesem Ausmaß hat kommen sehen. Wenngleich es sich eher um eine Finanzmarktkrise handelte, deren Ursprung u.a. im Immobilienbereich zu suchen war, so sind eindeutig Verhaltensmuster anwendbar, die 2008 / 2009 wie 2022 / 2023 gelten können, um die Krise zu bewältigen. Gleichzeitig wäre es ein Fehler, die Wege aus 2008 / 2009 zu wiederholen. Vielmehr müssen nun mit Mut, Kreativität und Engagement neue Wege für die aktuellen Herausforderungen gefunden werden.
Wir sehen bei zinsbaustein.de unter anderem die ECSP-Verordnung, hohe Qualitätsstandards bei unserer Projektauswahl und Plattform sowie Nachhaltigkeit und Digitalisierung als wichtige Bausteine für den Fortschritt und freuen uns auf die Entwicklungen und Chancen, die sich für die Immobilien- und Finanzbranche ergeben werden.