Immobilien als Altersvorsorge: Chancen und Risiken

Eine eigene Immobilie ist für die Deutschen nicht nur ein Herzenswunsch, sondern auch eine Anlagestrategie: Laut einer Umfrage von TNS Emnid hielten 86 % der Befragten eine Immobilie für eine bessere Altersvorsorge als die gesetzliche Rente. Was ist also dran an Betongold als Vorsorgemöglichkeit? Die Finanzexperten von NIST stellen Möglichkeiten und Risiken vor.

Eigennutzung oder Vermietung?

Grundsätzlich gibt es beim Haus- und Wohnungskauf als langfristige Geldanlage zwei Optionen:

Einerseits ist es möglich, selbst in der Immobilie zu wohnen und dadurch Mietkosten einzusparen. Andererseits können Sie das Objekt vermieten und so Einnahmen generieren. Andererseits können Sie das Objekt vermieten und so Einnahmen generieren.

In beiden Fällen hat Immobilienbesitz langfristige Effekte:

• Sie zahlen in einen bleibenden Wert ein, statt Monat für Monat Kapital in Form von Miete zu verlieren.
• Die Summe, die Sie durch mietfreies Wohnen einsparen beziehungsweise von Ihren Mietern einnehmen, wirkt nach Abbezahlen Ihres Immobiliendarlehens wie ein Rentenplus.
• Förderprogramme der KfW für Bauprojekte und Sanierungen verbessern die Rendite zusätzlich durch günstige Kredite und Zuschüsse.
• Eine eigene Immobilie kann später als Altersruhesitz genutzt oder verkauft werden, um sich vom Erlös den Lebensabend zu finanzieren.

Zu bedenken ist allerdings ein erhöhter zeitlicher und finanzieller Aufwand, was die Instandhaltung der Immobilie betrifft, denn diese steht in der Verantwortung des Eigentümers. Außerdem entstehen beim Kauf Nebenkosten in Höhe von 7 bis 20 % des Kaufpreises, die über die Rendite langfristig ausgeglichen werden müssen und einen baldigen Wiederverkauf wenig lohnend machen.

A. Immobilien zur Eigennutzung

Erwerben Sie ein Eigenheim, sparen Sie sich sofort nach dem Einzug Monat für Monat Mietausgaben. In Gegenden mit hohen Mietkosten im Vergleich zum Kaufpreis macht sich das besonders bezahlt. Fallen Ihre Monatsraten nach Beendigung des Darlehens weg, sind lediglich Rechnungen für laufende Kosten (wie Strom und Wasser) zu begleichen sowie für Reparaturen und Renovierungen, was Eigentum auf lange Sicht für gewöhnlich preiswerter macht als Wohnen zur Miete.

Auch können Sie bei einer “Immobilie fürs Leben" das Wohn-Riesterprogramm für sich nutzen und 175 € jährliche Förderung pro Erwachsenem plus 185 bis 300 € je Kind erhalten. Des Weiteren ist bei der Selbstnutzung die Wertentwicklung der Immobilie zunächst zweitrangig.

Haben Sie sich entschieden, auf lange Zeit im gekauften Haus und der dazugehörigen Umgebung zu leben, ist Ihre Entscheidung von der Beliebtheit der Lage unabhängig. Dies bedeutet jedoch auch, dass die Entscheidung für eine selbstgenutzte Immobilie eine sehr bewusst getroffene ist, für die man seine Zukunftspläne kennen muss: Ein Wiederverkauf nach wenigen Jahren wegen eines beruflichen Umzugs oder einer Familienvergrößerung wäre potenziell ein Minusgeschäft.

B. Immobilien vermieten

Mit einer vermieteten Immobilie sind Sie trotz Eigentum flexibel und generieren regelmäßige zusätzliche Einnahmen über Ihre Mieter. Diese müssen zwar versteuert werden, im Gegenzug lassen sich andere Ausgaben rund um das Gebäude aber von der Steuer absetzen: Darlehenszinsen, die jährliche Grundsteuer und auch Bau- und Reparaturausgaben sind absetzbar, die Rückzahlungen können dann wiederum in den Werterhalt der Immobilie fließen.

Werden Sie Vermieter, sind Sie rechtlich für den einwandfreien Zustand des Objektes zuständig und bei Mängeln schneller in Zugzwang als bei Eigennutzung, wo Sie selbst über den Umfang und Zeithorizont von Reparaturmaßnahmen bestimmen können. Dafür können Sie Ihre Mieter auch zur Kasse bitten, beispielsweise bei der Grundsteuer, Gebäude- und Straßenreinigung und den warmen Betriebskosten.

Und auch eine vermietete Immobilie kann als Altersruhesitz genutzt werden, wenn dies frühzeitig im Mietvertrag angekündigt wird, etwa über einen Zeitvertrag oder eine entsprechende Klausel.

Der größte Nachteil von vermieteten Objekten ist das Risiko von Leerstand. Aus diesem Grund ist grundsätzlich mit etwa 10 % Mietausfällen zu rechnen, in schwachen Regionen mit mehr. Diese sollten in der Kalkulation des Darlehens und in den Gewinnberechnungen berücksichtigt werden.

Zusammenfassung: Die Chancen und Risiken einer Altersvorsorge mit Immobilien


Chancen/Vorteile

• Der Erwerb einer Immobilie bildet einen bleibenden Wert im Gegensatz zu Mietausgaben
• Der Wiederkauf der Immobilie ist nach mindestens 10 Jahren steuerfrei möglich
• Immobilien können als Altersruhesitz genutzt oder für die Finanzierung eines solchen verkauft werden
• Bei Vermietung bleiben Anleger ortsungebunden
• Durch langfristigen Besitz können sich bei Wiederverkauf hohe Renditen ergeben
• Hohe Wertverluste sind bei Immobilien selten (abhängig von der Lage und dem Objektzustand)
• Unterstützung durch Wohn-Riester und Förderungen der KfW für Bauprojekte und Sanierungen erhöhen die Rendite

Risiken/Nach­teile

• Immobilien eignen sich durch die hohen Kaufnebenkosten und die Spekulationsfrist von 10 Jahren nicht als kurzfristige Anlage
• Der Verwaltungsaufwand bei vermieteten Objekten kann unerwartet hoch sein
• Mietausfallrisiko: Bei Zahlungsrückständen oder fehlenden Nachmietern sind Gewinnausfälle möglich
• Ertragsrisiko: Nicht erwartete zusätzliche Ausgaben können zu schlechteren Renditen führen
• Lage, Lage, Lage: In wirtschaftlich und infrastrukturell schwachen Gebieten können Immobilien trotz guter Substanz an Wert verlieren

Über NIST

Ein Haus zu finanzieren ist keine einfache Angelegenheit. Unsere Mission bei NIST ist es, Sie auf dem Weg zur eigenen Immobilie zu begleiten, von Ihrer ersten Frage bis hin zur Finanzierung. Egal, ob Sie sich zunächst online informieren oder persönlich mit einem Berater sprechen möchten.




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