Immobilienmarkt in Salzburg

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Thema
Geldanlage

Standort: Salzburg, Österreich

Wohnen & Leben in der Kulturweltstadt Salzburg

Umgeben vom Salzburger Becken und den Alpen befindet sich im Nordwesten Österreichs das Bundesland Salzburg mit der gleichnamigen Hauptstadt. Direkt an der deutschen Grenze zählt die historische Stadt zu den beliebtesten Zielen im direkten Umland und zieht auch internationale Besucher*innen aufgrund ihres Status als Mozart- und Festspielstadt an.

Im Bundesland Salzburg leben 571.528 Menschen (Stand August 2024)¹. Die gleichnamige Landeshauptstadt bietet insgesamt 158.108 Einwohner*innen ein Zuhause².

Zusätzlich konnten im Jahr 2023 ca. 30 Mio. Gästeübernachtungen von Besucher*innen und Tourist*innen in Salzburg verzeichnet werden³. Das überrascht nicht, angesichts des vielfältigen Angebots, das die Stadt zu bieten hat: die historische Altstadt, Mozarts Geburtshaus, die Festung Hohensalzburg und die Natur um Umland bieten den Besucher*innen ein abwechslungsreiches Programm und ziehen Kulturbegeisterte aus ganz Europa nach Salzburg.

Kultur in Salzburg

Kaum eine Stadt in Österreich steht so sehr für Kultur und Geschichte wie Salzburg. Bereits seit 1997 ist die Barockstadt mit ihrer historischen Altstadt offiziell Teil des Weltkulturerbes der UNESCO. Eine wichtige historische Sehenswürdigkeit thront auf dem Festungsberg, die einen einzigartigen Blick auf die Stadt bietet: die Festung Hohensalzburg. Das Wahrzeichen Salzburgs ist nicht nur eines der Aushängeschilder der Stadt, sondern darüber hinaus die größte vollständig erhaltene Burg in Mitteleuropa.

Eine besondere Verbindung besteht zur Musik. Der weltberühmte Komponist Wolfgang Amadeus Mozart wurde 1756 in Salzburg geboren und auch heute noch gehört sein Geburtshaus zu den am meisten besuchten Museen in Österreich. So verwundert es auch nicht, dass Salzburg auch als „die Bühne der Welt“ betitelt wird und jeden Sommer zahlreiche Kulturbegeisterte zu den Salzburger Festspielen pilgern. Die gesamte Altstadt verwandelt sich währenddessen in eine Bühne für Konzerte, Opernaufführungen und schauspielerische Darstellungen.

Wirtschaft in Salzburg

Salzburg hat nicht nur kulturell ein breites Angebot zu bieten, welches sowohl Tourist*innen als auch Einwohner*innen begeistert. Aufgrund der hervorragenden Lage Salzburgs zwischen Wien und München bietet die Stadt ideale wirtschaftliche Voraussetzungen, auch über den Tourismus hinaus. Dank der leistungsfähigen Infrastruktur ist Salzburg per Bahnstrecke, Autobahn und Luftverkehr ideal an Europa und die Welt angebunden.

In Hinblick auf das Bruttoinlandsprodukt (pro Kopf) des Bundeslandes liegt Salzburg mit 62.600 € (Stand 2023⁴) sogar noch vor Wien (59.800 €) und Vorarlberg (60.700 €). Zum Vergleich: der österreichische Durchschnitt liegt bei 52.200 €/Kopf (Stand 2023).⁵

Salzburg ist Standort für zahlreiche nationale und international tätige Konzerne. Es überwiegt jedoch eine klein- und mittelbetriebliche Struktur. Dominiert wird der Markt in Salzburg vom Handel, Fremdenverkehr und unternehmensnahen Dienstleistungen. Insbesondere im Bereich High-Tech sowie Forschung und Entwicklung zieht Salzburg zahlreiche Unternehmen und Einrichtungen an.

Der Immobilienmarkt in Salzburg

Immobilienlandschaft

Das Bundesland Salzburg unterteilt sich in sechs Bezirke mit überwiegend mittleren bis guten Wohnlagen⁶:

Hallein
Salzburg (Stadt)
Salzburg-Umgebung
Sankt Johann im Pongau
Tamsweg
Zell am See

Die Immobilienpreise in Salzburg befinden sich auch im österreichischen Vergleich auf einem sehr hohen Niveau. Der Salzburger Immobilienmarkt ist der zweitteuerste in Österreich, gleich nach Wien. Die Durchschnittspreise für den Immobilienerwerb liegen bei rund 5.700 €/m².⁷ Dennoch unterscheiden sich die Preise für Bauland, Eigentumswohnungen und Häuser je nach Bezirk teils stark. Auch die Immobilienstruktur weist starke Unterschiede auf. Während in Salzburg (Stadt) aufgrund Platzmangels viele Eigentumswohnungen in mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern zu finden sind, bieten die umliegenden Bezirke mehr Platz für Einfamilienhäuser.

Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage und dem begrenzten Angebot an Wohnimmobilien, sind die Veränderungen im Preisniveau in Salzburg nur sehr gering. Eine Stagnation oder teils geringer Preisrückgang ist vorrangig in eher weniger beliebten Lagen zu verzeichnen⁸. Salzburg weist damit eine bessere Preisstabilität als die meisten anderen Bundesländer in Österreich auf⁹.

Verkauf

Die höchsten Kaufpreise für Immobilien werden im Bezirk Salzburg (Stadt) mit durchschnittlich rund 6.729 €/m² aufgerufen¹⁰. Der Bezirk Tamsweg weist die niedrigsten Immobilienpreise auf. Diese liegen bei durchschnittlich 2.921 €/m².¹¹

Das stabile Preisniveau der Salzburger Immobilien zeigt sich insbesondere im Zeitverlauf. Die Preise für Eigentumswohnungen liegen trotz einem leichten Rückgang mit einem Durchschnitt von 5.700 €/m² noch immer über den Preisen im Jahr 2020 (5.230 €/m²)¹². Auch die Preise für Einfamilienhäuser liegen mit durchschnittlichen Verkaufspreisen von 1.050.000 € über dem Niveau von 2020 (914.000 €)¹³.

Aufgrund der anhaltend großen Nachfrage konnte der Salzburger Immobilienmarkt den Herausforderungen der Branche relativ robust trotzen, während andere Gebiete Österreichs weitaus stärker von Preiseinbrüchen betroffen waren.

Entwicklung der Verkaufspreise für Eigentumswohnungen in Salzburg (Bundesland) von 2020 bis 2024¹⁴	Entwicklung der Verkaufspreise für Einfamilienhäusern in Salzburg (Bundesland) von 2020 bis 2024¹⁵

Abb.: Durchschnittskaufpreise für Immobilien im Bundesland Salzburg nach Bezirk¹⁶

Bezirk	Kaufpreise/m²
Salzburg (Stadt)	6.729 €/m²
Salzburg-Umgebung	4.257 €/m²
Hallein	3.929 €/m²
Zell am See	3.911 €/m²
Sankt Johann im Pongau	3.267 €/m²
Tamsweg	2.921 €/m²

^Mietmarkt

Die Mietpreise in Salzburg (Bundesland) variieren ebenso wie die Kaufpreise je nach Bezirk teils stark. Die höchsten Mietpreise werden dabei in Salzburg (Stadt), Salzburg-Umgebung und Hallein mit durchschnittlichen Preisen von 16 €/m² bis 19,90 €/m² aufgerufen¹⁷. Die günstigsten Wohnlagen für Mietobjekte befinden sich in Tamsweg mit durchschnittlich 13,40 €/m².¹⁸

Während die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser stagnieren, beziehungsweise teils leicht gesunken sind, weisen die Mietpreise in fast allen Bezirken einen Anstieg auf. Lediglich der Bezirk Zell am See stagnierte in 2024 auf Vorjahresniveau¹⁹. Nicht nur die Lage, sondern auch die Wohnungsgröße beeinflusst die Preisentwicklungen. So weisen große Wohnungen ab 100 m² nur moderate Entwicklungen auf, während insbesondere Wohnungen mit rund 60 m² eine starke Nachfrage genießen.

Mietpreise im Bundesland Salzburg nach Bezirken in 2024²⁰

Bezirk	Mietpreise/m²
Salzburg (Stadt)	19,90 €
Salzburg-Umgebung	16,00 €
Hallein	18,00 €
Zell am See	14,70 €
Sankt Johann im Pongau	13,40 €
Tamsweg	14,00 €