Seit der Corona-Krise ist kein Lebensbereich wie zuvor – auch die Arbeitswelt nicht. Bereits jetzt wird diskutiert, welche Auswirkungen das auf Büro-Investments haben wird. Wir fassen die wichtigsten Daten und Prognosen zusammen.
Wie hat sich der Büro-Vermietungsmarkt 2020 entwickelt?
Nach Daten des Maklerhauses JLL war 2020 eine deutliche Senkung der Büroflächen-Nachfrage sichtbar, die zum schwächsten Flächenumsatz-Ergebnis seit 2014 führte. In den Top 7-Städten wurden in den ersten drei Quartalen durchschnittlich 37,4 % weniger Büroflächen (in m²) neu vermietet als im Vorjahreszeitraum.
Dieses Phänomen war nach Ansicht von JLL vor allem auf die in zahlreichen Wirtschaftsbereichen herrschende Unsicherheit zurückzuführen. Weil viele Unternehmen die Zukunftsaussichten nicht abschätzen konnten, vergrößerten sie ihre Belegschaft nicht und fragten keine zusätzlichen Flächen nach.
Das bedeutet jedoch erstmal nur, dass weniger Unternehmen umziehen oder expandieren wollen – und nicht, dass die Leerstände sich dramatisch erhöht haben.
In den Top 7-Städten lag die Leerstandsquote im dritten Quartal 2020 bei 3,4 %. JLL rechnete bis Jahresende mit einem Anstieg auf 3,7 %. Dieser Wert bewegt sich weiterhin im Rahmen einer normalen Fluktuationsreserve für einen funktionierenden Büromarkt. Eine „Angebotsschwemme“, die für Bürorenditen gefährlich sein könnte, entsteht dadurch nicht. JLL geht davon aus, dass Spitzenmieten auf absehbare Zeit stabil bleiben werden.
Büroflächenumsatz inklusive Eigennutzer (in m²)
| 2019 | Q1-Q3 2019 | Q1-Q3 2020 | % | |
| Berlin | 998.500 | 722.400 | 497.700 | - 31,1 |
| Düsseldorf | 549.900 | 418.700 | 231.800 | - 44,6 |
| Frankfurt/M. | 579.500 | 387.600 | 211.300 | -45,45 |
| Hamburg | 530.000 | 434.100 | 245.500 | -43,4 |
| Köln | 291.300 | 209.500 | 149.400 | -28,7 |
| München Region | 760.000 | 615.600 | 470.300 | -23,6 |
| Stuttgart | 319.000 | 256.700 | 99.200 | -61,4 |
| Gesamt | 4.028.200 | 3.044.600 | 1.905.200 | -37,4 |
Quelle: JLL Büromarktüberblick - 3. Quartal 2020
Wie hat sich der Büro-Investmentmarkt 2020 entwickelt?
Auf dem Investmentmarkt hatte die Corona-Krise nicht so deutliche Auswirkungen wie auf dem Vermietungsmarkt.
Nach einer Analyse des Branchennetzwerks German Property Partners waren Büros in sehr guten Lagen mit bonitätsstarken Mietern und langfristigen Verträgen weiterhin sehr gefragt.
Das lag unter anderem daran, dass für institutionelle Investoren weiterhin „Investitionsdruck“ bei begrenztem Immobilien-Angebot besteht. Außerdem sank die Auswahl an Immobilien-Alternativen, da gegenüber den Asset-Klassen „Einzelhandel“ und „Hotel“ noch deutlich größere Skepsis herrschte.
Zu ähnlichen Ergebnisse gelangte auch die Beratungsgesellschaft Engel & Völkers Investment Consulting mit einer Umfrage unter Marktteilnehmer*innen. Sie beobachtete ein stabiles Interesse an Büroimmobilien-Investments, während die Befragten tendenziell ihre Hotel- und Einzelhandels-Investments zurückfahren wollten. Für das Jahr 2020 rechnet E&V mit einem Rückgang von rund 40 % des Büro-Investmentvolumens gegenüber dem Vorjahr.
Detaillierte Daten stellte die Bankengruppe BNP Paribas bereit. In den ersten drei Quartalen 2020 wurden 15,2 Mrd. € in deutsche Büroimmobilien investiert, davon knapp 5 Mrd. € im dritten Quartal. Der Wert konnte nicht an das Rekordjahr 2019 anknüpfen, lag aber immer noch 16 % über dem Zehn-Jahres-Durchschnitt. Auch Büros in B-Städten sind weiterhin attraktiv – dort fanden rund 18 % der Transaktionen statt.
Eine Marktstudie des Maklerhauses Colliers International stellte im Rahmen einer Telefonumfrage sogar fest, dass Büros in B-Städten momentan bei Investoren beliebter sind als vor der Krise. Dort suchen Investor*innen mit „Core-Immobilien“ (sehr gut ausgestattete Immobilien in Bestlagen) eine Mischung aus Sicherheit und guten Renditechancen. Der führende B-Standort in 2020 war Nürnberg mit einem Büro-Transaktionsvolumen von 267 Mio. €.
Für die kommenden Jahre rechnet Colliers damit, dass die Renditen von Büroimmobilien stabil bleiben werden.
Wie hat sich der Büro-Investmentmarkt 2021 entwickelt?
Im ersten Quartal 2021 attestierte die Bankengruppe BNP Paribas dem deutschen Büro-Investmentmarkt ein „solides Transaktionsvolumen“. Bundesweit wurden rund 3,49 Mrd. € in Büroobjekte investiert, was auf ein anhaltendes Vertrauen in deutsche Büroimmobilien hinweist.
Der Großteil der Transaktionen fand in Metropolen statt, doch konnten auch die deutschen B-Standorte eine positive Entwicklung aufweisen. Hier wurden insgesamt 790 Mio. € in Büroimmobilien investiert. Institutionelle Investoren vertrauen den Büromärkten an B-Standorten und gehen teilweise davon aus, dass sie nach der Corona-Krise besonders große Entwicklungschancen haben könnten.
Wird „Corona“ langfristige Auswirkungen auf den Büromarkt haben?
Bei Büros muss beachtet werden, dass Mietverträge häufig mit langen Laufzeiten von rund zehn Jahren abgeschlossen werden. Um den Markt nachhaltig zu ändern, müsste die Corona-Pandemie also sehr lang anhaltende Auswirkungen haben. Die Signifikanz und die Wirkung von Corona auf auslaufende Mietverträge kann derzeit noch nicht beurteilt werden.
Viel diskutiert wird die Hypothese, dass das „Homeoffice“ ein fixer Bestandteil von Bürokonzepten der Zukunft sein wird und dadurch der Flächenbedarf sinkt. Darüber, ob das wirklich der Fall sein wird, kann bislang jedoch nur spekuliert werden.
In einer Prognose rechnete das Maklerhaus JLL mit drei verschiedenen Szenarien, die sich aus der aktuellen Situation entwickeln könnten. Beispielsweise könnte der Bedarf an Büroflächen um rund 23 % fallen, wenn der Trend zum „Home-Office“ auch nach Corona anhält.
Es könnte jedoch auch bis zu 14 % höherer Flächenbedarf entstehen, wenn die Abstandsregeln weiter umgesetzt werden und nur 5 % der Beschäftigten langfristig im Homeoffice bleiben.
Fazit
Es ist unbestritten, dass die Corona-Krise 2020 deutliche Auswirkungen auf den Büromarkt gezeigt hat. Welche nachhaltigen Effekte sie haben wird, kann jedoch bislang nur vermutet werden. Die Entwicklung hängt von vielen Faktoren ab – darunter der gesamtwirtschaftlichen Konjunktur, dem Trend zum Home-Office und den qualitativen und quantitativen Anpassungen, die zukünftig in Büros vorgenommen werden.
Institutionelle Investoren lassen sich bislang wenig verunsichern, sondern interessieren sich weiterhin für Büroimmobilien. Die Projektierung flexibler und moderner Büroflächen in guten Lagen kann also weiterhin Chancen für ein erfolgreiches Investment bieten.
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