Von der Vermarktung bis zur Dokumentation: Flugdrohnen bieten zahlreiche Potenziale für Bauträger. Welche Anwendungsfälle gibt es, wie viel kostet eine Drohne und was gilt es zu beachten?
Immobilienfotos für Überflieger - Fotoprofis sorgen für den besonderen Effekt in der Vermarktung
Die Aufnahmen aus der Luft geben einen eindrucksvollenÜberblick über das Einfamilienhaus, die Gewerbeimmobilieoder eine Wohnanlage und können bspw. das Makler-Exposézusätzlich aufwerten. Das Alles geht mit dem Einsatz einerDrohne, die Immobilien auch aus der Vogelperspektive zeigen– sei es mit einem Luftbild oder einem Video.
Doch dafür sindtechnisches Geschick, rechtliches Wissen und gerade inGroßstädten einige Bescheinigungen unerlässlich. Wenigeprofessionelle Fotograf*innen haben auch die Expertise für Luftbilderund sind bundesweit immer häufiger gefragt.
Mit einer Drohne lassen sich Immobilien auch aus der Vogelperspektive zeigen, das Anwesen wird in seiner ganzen Pracht und Ausmaßen abgelichtet. Um Fotos oder ein Video von weit oben als Drohnenpilot*in zu erstellen, braucht es technisches Geschick, rechtliches Wissen und vor allem in Großstädten das Wissen um Flugverbotszonen und welche Regeln und offizielle Behördengenehmigungen nötig sind, um überhaupt in die Luft gehen zu dürfen.
Achtung Drohnenverordnung
Welche Anforderungen genau erfüllt werden müssen, ist seit April 2017 mit der „Verordnung zur Regelung des Betriebs von unbemannten Fluggeräten“, kurz Drohnenverordnung, nun noch detaillierter geregelt. Daran sind die wichtigsten Pflichten wie z.B. eine ausreichende Haftpflichtversicherung aufgeführt. Stürzt die Drohne über bewohnten Gebieten ab, kann es für Pilot*innen schnell empfindlich teuer werden.
Gesetzlich gefordert ist eine Mindestdeckungssumme für Personen- und Sachschäden von 750.000 Euro, manche Versicherer bieten aber auch Deckungssummen von zehn Millionen Euro. Beim Abschluss der Haftpflichtversicherung muss im Versicherungsantrag die gewerbliche Nutzung oder die Nutzung für Foto- und Filmaufnahmen explizit genannt sein. Nach Aussagen von Drohnenpilot*innen ist die gewerbliche Haftpflichtversicherung teurer als eine private. Bei einer Versicherungssumme von zwei Mio. Euro kostet das ca. 300 Euro jährlich.
„Mit unserer Drohne fliegen wir das Grundstück, die Umgebung und die Baustelle ab. So können wir Interessenten eindrucksvoll zeigen, wie schön die Lage ist und wie es vorangeht mit dem Objekt ihres Interesses. Die ungewohnte Perspektive eröffnet ungeahnte Möglichkeiten“, verspricht Frick Immobilien GmbH aus Essen seinen Kund*innen.
Architekten, Immobilienmakler, Landschaftsgärtner nutzen ebenfalls diese kostengünstige Art von Luftaufnahmen. Denn sie bietet neue Möglichkeiten, nicht nur in der Präsentation und Vermarktung, sondern auch in der Dokumentation.
Inspektion aus der Luft
„Korrekt müsste es eigentlich Multicopter heißen“, sagt Fotograf Christof Haake, denn Drohnen seien ja eher militärische Fluggeräte, aber es klingt so halt griffiger. Haake hat knapp 2.000 Euro investiert in ein leichteres Fluggerät (plus 2 Akkus) bis 250 Gramm, das bis zu 100 Meter Flughöhe erreicht, „wodurch auch die gesetzlich einzuhaltenden Vorgaben überschaubarer bleiben“. Gerade habe er in Bad Schwartau eine Luftbildaufnahme eines größeren Anwesens gemacht, inklusive aller organisatorischen Arbeit drum herum. Dazu zählt laut Haacke zum Beispiel, auch die Erlaubnis der betroffenen Nachbarschaft einzuholen.
Der Hamburger Fotograf hatsich mit den Drohnenaufnahmen ein weiteres kleines Standbein in der Nischeaufgebaut, inkl. professioneller Bildbearbeitung und hat schlicht auch alsHobbypilot Lust zum Fliegen per Joystick. Auch für Inspektionsfahrten in derLuft bspw. bei Schornsteinsanierungen (die man nur aufwändig direkt erreicht)oder bei der Untersuchung von Schadensfällen bei Gebäuden für Versicherer istHaake nach seiner Erzählung dabei. Seine Drohne sei zudem extrem leise mit nuretwa 4 Dezibel.
Größere Drohnen, größere rechtliche Vorgaben
Recht vernünftige Fluggeräte mit einer 4K-Kamera gibt es ab ca. 800 Euro, das 4K bei der Kamera steht für eine vierfache HD-Auflösung von rund acht Millionen Pixel. Für eine gute Bildqualität ist dies nach Aussagen von Luftbildfotografen für die meisten Einsätze oft ausreichend. Die Steuerung einer Drohne lasse sich laut Haake recht einfach selbst erlernen, vor jedem Flugeinsatz sollte man aber seine Flugkenntnisse auffrischen. Das Prinzip: Der linke Steuerknüppel wird zum Auf- oder Absteigen benutzt, drückt man ihn zur Seite, dreht sich die Drohne zu der Stelle. Der rechte Knüppel ist für die horizontale Bewegung, um nach links, rechts, vor oder zurück zu fliegen.
Der Wolfsburger Fotograf Tim Dahlheim ist viel für die Industrie und auch Architekturbüros im Einsatz. Da er bei seiner Drohne eine eigene Spiegelreflexkamera im Mittel- bzw. Großformat installiert hat, musste das Fluggerät auch als Hexacopter größer und stabiler sein. Bei einer Drohne von über 5 kg sind allerdings plötzlich auch neue gesetzliche Vorschriften einzuhalten, die, wenn man sie ernst nimmt, laut Dahlheim den Aufwand im Vergleich zum Ertrag kaum mehr rechtfertigten. Seit 2017 und neuer Bestimmungen zur Einhaltung der Datenschutzverordnung (DSVGO) sei das Fotografieren per Drohne nicht einfacher geworden, meint Dahlheim.
Der Drohnenführerschein
Wiegt die Drohne mehr als zwei Kilogramm oder fliegt auf einer Flughöhe von über 100 Metern über dem Boden, benötigen Drohnenpiloten seit dem 01.10.2017 einen Drohnenführerschein gemäß §21a Bas. 4 LuftVO. Sobald eine Drohne ein Abfluggewicht von mehr als 250 Gramm hat, müssen Drohnenpiloten eine Plakette mit ihrem Namen und ihrer Adresse anbringen. In einigen besonderen Fällen, wenn z.B. die Drohne über 5 Kilo Gewicht hat oder aber in Flugverbotszonen brauchen Piloten grundsätzlich die Erlaubnis ihrer jeweiligen Landesluftfahrtbehörde.
Für Thomas Rosenthal ist das gängige Praxis: In Berlin sei das gesamte Stadtgebiet und gerade des ganze südliche Gebiet rund um den Flughafen Schönefeld davon betroffen. „Über 50 Meter Flughöhe muss immer eine Genehmigung bei der Deutschen Flugsicherung beantragt werden und der Flug kurz vor dem Start telefonisch angemeldet, sowie nach Landung wieder abgemeldet werden.“ In der Praxis sollten aber Flughöhen unter 50 Metern für Immobilienansichten ausreichen.
Bauträger mit hauseigenem Drohnenpiloten
Bauträger Jürgen Schomacker aus dem niedersächsischen Dörpen setzt seit geraumer Zeit eine Firmendrohne für ausgesuchte Projektentwicklungen ein. Das sind nach seinen Worten im Rahmen von Stadtentwicklungsprojekten meist größere abzulichtende Grundstücksareale, das klassische Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus rechtfertige den Drohnenaufwand in der Regel für seine Vorhaben nicht.
Bei aufwendigen Bauentwicklungen helfe die Drohnenfotografie aber, immer den aktuellen Bautenstand optimal im Blick zu haben. Ein Mitarbeiter im Hause sei außerdem mit dem Fluggerät bestens vertraut. Jüngster Einsatz: Für ein Mehrgenerationenwohnen „Hochhaus Pottkamp“ in Münster wurde die Drohnen- Dienstleistung im Rahmen einer Mängeldokumentation genutzt (s.Foto).
Ständiger Austausch mit der Luftbehörde
Mit dem Einsatz einer Fotodrohne sind Perspektiven erreichbar, die dem Betrachter sonst eben nicht möglich sind. Von schlecht einsehbaren Gebäudebereichen bis hin zu spannenden Landschaftsaufnahmen, die die Einbettung der Immobilie in ihre Umgebung demonstrieren. „Nicht selten werden künftige Perspektiven aus noch nicht existierenden Gebäuden oder Geschosshöhen benötigt. Hier kann auf den Meter genau ein Fensterblick erstellt und in die CAD-Entwürfe gerendert werden, noch bevor der Grundstein gelegt wurde“, sagt Thomas Rosenthal aus Berlin.
Der Berufsfotograf hat unter anderem große internationale Gewerbemakler als Kundschaft, die Wert auf Qualität und Allround-Angebote legten. Also neben der professionellen Architektur- und Innenraumfotografie im Großformat und High End, immer mal wieder bei Bedarf Bilder aus der Luft plus Videos. Bis zu 30 Prozent seiner Aufträge realisiert Rosenthal inzwischen bundesweit per Drohne, sagt er, etwa einmal pro Monat sei er im Austausch mit der zuständigen Luftfahrtbehörde.
Ohne behördliche Genehmigungen geht kaum was, steht das Zeitfenster müsse zudem das Wetter mitspielen. Wenn nicht, müsse neu beantragt werden. Rosenthal hat sein jüngstes Erlebnis in der Nähe einer vierspurigen Bundesstraße in München in Erinnerung, wo das Wohnquartier angrenzte und er alle „Register ziehen musste“, um die passenden Fotos zeitnah im Kasten zu haben. So mancher „Wutbürger“ der sich verfolgt fühle, müsse außerdem durch die richtigen Erklärungen wieder eingefangen werden, nimmt’s Rosenthal mit Humor.
„Sendung mit der Maus“ von der Großbaustelle
Baudokumentationen sind auch Teil seines Geschäftes, „in dem sich die Möglichkeiten konventioneller Reportage-Fotografie und der Arbeit mit der Drohne wunderbar ergänzen“, weiß Rosenthal. Flugpositionen können nach seiner Erklärung heutzutage mit der programmierbaren Drohne relativ identisch automatisiert und beliebig oft für zeitrafferähnliche Sequenzen angesteuert werden. Die Arbeit hinter den Kulissen von (Groß-)Baustellen biete spannende Einblicke und auch für einen erfahrenen Fotografen immer wieder neue Motive.
„Sendung mit der Maus“ für Erwachsene, nennt der Berliner Rosenthal das. Bis 100 Meter Höhe sei das in der Regel unproblematisch, muss höher geflogen werden, weil der Fotowinkel nicht ausreicht, gilt es Sondergenehmigungen einzuholen. Mit Drohnen ab 5 kg könnten zwar auch schwerere Spiegelreflexkameras montiert werden mit guten Objektivbrennweiten – allerdings dann wiederum mit mehr gesetzlichen Vorgaben für den Einsatz dieses Fluggerätes.
Gerade in den Immobilienmetropolenwie Berlin wimmelt es nur so vor Flugverboten. Dazu zählen auch Wohngebiete.Wer dennoch im Wohngebiet fliegen will, kann das nur mit dem Okay vomGrundstückseigentümer sowie gegebenenfalls der Zustimmung weiterer beteiligterPersonen wie Mieter*innen oder Nachbar*innen. Unabhängig vom „Pilotenschein“ für die„schweren“ Drohnen sollte also vor jedem Einsatz rechtliche Sicherheitherrschen. Mit der europäischen Drohnenverordnung wird ab 2022 mit einerErleichterung gerechnet.
Hier darf grundsätzlich nicht geflogen werden
Ein Überflugverbot gilt für Naturschutzgebiete und andere Arten von Schutzgebieten, Wohngrundstücke, wenn die Drohne mehr als 250 Gramm wiegt oder optische, akustische oder Funksignale empfangen, übertragen oder aufzeichnen kann.
Flugverbots-Bereiche, bei denen zusätzlich ein seitlicher Abstand von 100 Metern eingehalten werden muss, sind zum Beispiel Menschenansammlungen, Industrieanlagen, Bundesfernstraßen, Kontrollzonen von Flugplätzen,Behörden oder Krankenhäuser.
Drohne überwacht Instandhaltungsbedarf und spart Kosten
Weniger ist häufig mehr. Bauträgerkunden nutzen oft auch die Luftbildaufnahmen für die Neugestaltung der eigenen Homepage oder für hochwertige Werbeprospekte. Aber auch für weitere Services wie die Inspektion von PV-Anlagen aus der Luft kommen Drohnen vermehrt zum Einsatz. Moderne Drohnen- und Satellitentechnologie macht es möglich, dass die Aufmaße des Daches schnell, kostengünstig und akkurat vermessen werden, heißt es beim Anbieter Roof-Inspector. Der verspricht dadurch bis zu 90 Prozent Zeitersparnis.
Damit gehörten die innovativen Dachinspektoren zu den fünf Finalisten des „degewo Innovationspreis: Smart Up the City 2018“ und heimsten den ersten Preis des Berliner Wohnungsunternehmens ein. Christoph Beck, degewo-Vorstandsmitglied: „Am Ende konnte uns das Konzept von Airteam aufgrund der Möglichkeit einer vorausschauenden Immobilienbewirtschaftung überzeugen. Wir sehen darin nicht nur eine für uns kostensparende Anwendung, sondern auch eine interessante Lösung für unsere Mieter, da so umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen an den Gebäuden, die das Leben vor Ort einschränken, vermieden werden können. Insgesamt kann damit der Werterhalt des Immobilienbestandes für alle Seiten besser gesichert werden.“
Fazit
Bei Filmen und Fotos von Immobilien sind über die zu berücksichtigende Luftverkehrsordnung und Behörden hinaus die Rechte anderer Beteiligter betroffen. Das Recht auf Privatsphäre beispielsweise, das Recht am eigenen Bild oder das Urheberrecht. Immobilienmakler oder Bauträger, die mit der Drohne filmen oder fotografieren wollen, müssen in diesen Fällen einigen Aufwand auf sich nehmen, selbst wenn keine anderweitigen Flugverbote bestehen. Auch besondere Architekturgebäude, dessen Architekt noch keine 70 Jahre tot ist, sind urheberrechtlich geschützt.
Bei großen Wohnanlagen ist es meist eine Abwägungssache, da die nötige Rechtsprechung fehlt. Es wäre kompliziert, bei 20 und mehr Mietsparteien die Zustimmung aller Einzelnen einzuholen. Daher sollte der Drohneneinsatz vorab gut sichtbar durch einen Aushang bekannt gemacht werden.
Nach einem dreijährigen Entwicklungsprozess trat am 11. Juni 2019 die europäische Drohnenverordnung in Kraft. Bis Juli 2020 können Piloten noch nach den geltenden nationalen Vorschriften arbeiten und auch Genehmigungen oder Freistellungen auf Grundlage dieser Vorschriften beantragen. Danach können sie bereits erhaltene Genehmigungen noch bis Juli 2022 nutzen. Ab Juli 2022 gelten nur noch die EU- Vorschriften. Automatisierte und autonome Flüge werden dann leichter möglich sein, ebenso Einsätze in städtischen Gebieten, heißt es.
Für einen allgemeinen Überblick über Regeln beim Überfliegen und Flugverbotszonen in Deutschland sind einige APPS zu empfehlen wie Die Droniq-App, die interaktives Kartenmaterial aus amtlichen Quellen enthält.
Autor: Hans-Jörg Werth