Pflegeimmobilien als Kapitalanlage: Was muss man 2022 beachten?

Auf dem Immobilienmarkt hat sich eine neue Anlageform aufgetan: Pflegeimmobilien. Während Pflegeeinrichtungen früher meist komplett an Fonds oder Versicherungen veräußert wurden, werden sie heute immer häufiger in Appartements aufgeteilt und als Kapitalanlage für Privatanleger*Innen angeboten.

Expert*Innen zufolge ist die Nachfrage groß - aber was bestimmt die Qualität eines Objekts? Erfahren Sie mehr über die Vorteile, Risiken und Erfolgskriterien einer Geldanlage in Pflegewohnungen.

Was bezeichnet der Begriff „Pflegeimmobilie“ genau?

Mit dem Begriff “Pflegeimmobilien" werden im Kapitalanlage-Kontext meist einzelne Appartements bezeichnet, die an eine Pflegeeinrichtung angeschlossen sind. Dabei kann es sich um ein stationäres Pflegeheim, aber auch um ein Wohnheim mit angeschlossenem Pflegeservice oder um eine Mischform aus Pflegeheim und betreutem Wohnen handeln.

Als Privatanleger*In können Sie diese Appartements wie eine Eigentumswohnung kaufen und erhalten dann Pachterträge. In der Regel besteht der Pachtvertrag jedoch nicht mit den Bewohner*Innen des Zimmers, sondern mit dem Pflegedienst, der die Einrichtung betreibt. Dieser kümmert sich um die Belegung des Zimmers und übernimmt die meisten Instandhaltungsarbeiten, so dass weniger Verwaltungsaufwand entsteht als bei einer vermieteten Eigentumswohnung.

Bei den meisten Angeboten liegen langfristige Pachtverträge (20-25 Jahre) vor, die inflationsindexiert sind. In der Regel steigt die Pacht regelmäßig um 50-80 % der offiziellen Inflationsrate.

Die Marktsituation

Expert*Innen sind sich weitgehend einig: Pflegeimmobilien gelten als starker Wachstumsmarkt. Der Grund dafür ist der demografische Wandel, der den Bedarf an Pflegeeinrichtungen stark erhöhen wird. Insbesondere in den Jahren 2020-2060 wird ein enormer Nachfrageschub erwartet, da dann die geburtenstarke Generation der „Baby Boomer“ ins Rentenalter eintritt.

Beispielsweise geht der auf Sozialimmobilien spezialisierte Fondsinitator VIVUM davon aus, dass von 2020 bis 2030 rund 760.000 neue Pflegeplätze nötig sind, was Investitionen von rund 90 Milliarden € erfordern wird.

Eine Studie der Investment-Gesellschaft IMMAC aus 2020 stellt fest, dass die Nachfrage nach Pflegeplätzen bislang langsamer wächst als das Angebot. Ihrer Prognose nach werden Deutschland bis 2060 jährlich ca. 5.800 zusätzliche Pflegeplätze benötigt – was bei einer durchschnittlichen Größe von 80 Plätzen rund 74 Pflegeeinrichtungen entspricht!

Da öffentliche Träger nicht annähernd über die nötigen Mittel verfügen, ist bereits jetzt eine starke Verschiebung auf dem Pflegemarkt zu sehen. Die Zahl der öffentlich-rechtlichen Pflegeplätze schrumpft, während die Anzahl privat betriebener Pflegeplätze sich seit der Jahrtausendwende nahezu verdoppelt hat. 2018 wurden rund 42 % der deutschen Pflegeheime von privaten Trägern betrieben. Diese Entwicklung hat dazu beigetragen, dass der Markt sich geöffnet hat und zunehmend mehr Pflegeappartements als Kapitalanlage an Privatinvestoren verkauft werden.

Nach dem Pflegeheim-Atlas 2021 der Beratungsgesellschaft Wüest & Partner sind die Bundesländer Saarland, Thüringen, Bremen, Hamburg, Sachsen und Sachsen-Anhalt bereits jetzt relativ gut mit Pflegeplätzen versorgt, während in vielen Kreisen in Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen Zusatzbedarf von mehr als 20 % der vorhandenen Pflegeplätze besteht. In Brandenburg und Bayern wird der Anstieg mit mehr als 30 Prozent außerordentlich stark ausfallen.

Viel nachholen müssen auch die Millionenstädte: Dort müssen bis 2030 jeweils tausende Pflegeplätze entstehen, um die steigende Zahl an Senioren zu versorgen. Der absolute Spitzenreiter ist Berlin mit einem prognostizierten Zusatzbedarf von 6.022 Plätzen bis 2040.

Was kostet ein Pflegeappartement?

In der Regel kostet ein Pflegeappartement zwischen 150.000 € und 300.000 € (zuzüglich der typischen Nebenkosten für einen Immobilienkauf wie Grunderwerbssteuer, Notargebühren etc.)

Welche Vorteile bieten Pflegeimmobilien als Kapitalanlage?

• Mietsicherheit: Bei Pflegeimmobilie besteht der Mietvertrag meist nicht mit dem Bewohner, sondern mit dem Betreiber. Dieser pachtet die ganze Einrichtung für rund 20 Jahre und zahlt auch dann Miete, wenn das Appartement nicht belegt ist.
• Geringer Verwaltungsaufwand: Der Betreiber kümmert sich um die Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie. Als Besitzer*In müssen Sie selten mehr tun, als zur Eigentümerversammlung zu erscheinen.
• Geringe Konjunkturabhängigkeit: Da die Nachfrage nach Pflegeplätzen stark steigen wird, sind Pflegeimmobilien weniger konjunkturabhängig als Wohn- und Gewerbeimmobilien.
• Exklusives Belegrecht: Häufig erhalten Sie als Käufer*In das exklusive Recht, ohne Warteliste in das entsprechende Pflegeheim oder ein anderes Pflegeheim des Betreibers einzuziehen. Das gibt Ihnen die Möglichkeit, sich einen Pflegeplatz in Ihrer Heimatregion zu sichern.
• Steuervorteile: Sie können die Immobilie und das Inventar abschreiben und die Finanzierungszinsen absetzen. Wie bei anderen Immobilien ist nach 10 Jahren ein steuerfreier Verkauf möglich.
• Grundbucheintrag: Wie eine Eigentumswohnung können Sie eine Pflegeimmobilie jederzeit verkaufen, vererben oder verschenken. Ihr Kapital ist nicht fest gebunden, wenn Sie es dringend brauchen.

Welche Nachteile und Risiken gibt es?

• Keine kurzfristigen Gewinne möglich: Es dauert einige Zeit, bis die Kaufnebenkosten sich amortisiert haben. Eine Pflegeimmobilie lohnt sich deshalb nur mit jahrzehntelangem Anlagehorizont.
• Insolvenzrisiko des Betreibers: Das größte Risiko ist die Insolvenz des Betreibers. Dann kann es zu Mietausfällen kommen, bis ein neuer Betreiber die Einrichtung übernimmt.
• Eingeschränkte Drittverwendbarkeit: Wenn sich der Betrieb als Pflegeheim nicht lohnt, kann das Gebäude nicht einfach anderweitig genutzt werden (z.B. als Hotel). Potenziell sind dann hohe Investitionen für einen Umbau notwendig.
• Rechtliche Risiken: Pflegeeinrichtungen sind deutlich stärker reguliert als Wohn- oder Gewerbeimmobilien und die geltenden Richtlinien ändern sich regelmäßig. Wenn ein Betreiber nicht mit den neuen Bestimmungen Schritt hält, kann er die Einrichtung eventuell nicht mehr auf voller Kapazität betreiben und in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten. Möglicherweise müssen auch Sie als Eigentümer*In eines Pflegeappartements noch einmal Geld investieren, wenn Umbauten nötig werden.
• Standortrisiken: Es ist möglich, dass das Umfeld der Immobilie an Attraktivität verliert - beispielsweise, wenn eine neue Straße für Lärmbelästigung sorgt. Das kann zu Auslastungsproblemen führen, die das Insolvenzrisiko des Betreibers erhöhen.
• Zinsrisiko: Wenn Sie einen Finanzierungskredit aufnehmen, besteht das Risiko, dass der Kredit nach Ablauf der Zinsbindung mit einem höheren Zinssatz fortgeführt wird.
• Nebenkosten: Werblich genutzte Renditeprognosen geben in der Regel die „Bruttorendite“ wieder, d.h. die Erträge vor Steuern, Kaufnebenkosten und ungeplanten Instandhaltungsausgaben. Diese können die tatsächlich realisierbaren Renditen deutlich mindern.

Wenn Sie keine Immobilienexpertise besitzen, kann eine professionelle Beratung eine wertvolle Entscheidungshilfe sein, um diese Risiken zu verringern und ein zukunftssicheres Objekt auszuwählen.

Außerdem verweisen Expert*innen häufig auf folgende Punkte, mit denen sich die Qualität einer Pflegewohnung besser einschätzen lässt:

Wie lässt sich die Qualität einer Pflegeimmobilie einschätzen?

• Lokaler Bedarf nach Pflegeplätzen: Der wichtigste Lagefaktor für eine Pflegeimmobilie ist der lokale Bedarf nach Pflegeplätzen. In der Regel führen Bauträger oder Betreiber Bedarfsanalysen durch, die Sie anfordern und selbst prüfen können. Außerdem gibt es einige Anhaltspunkte, die Ihnen selbst eine grobe Einschätzung ermöglichen. Als einfache Faustregel gilt, dass das Einzugsgebiet der Pflegeimmobilie mindestens 25.000 Einwohner*Innen umfassen sollte. Ein weiterer Indikator ist der Anteil der Personen über 50 im Einzugsgebiet, da diese meist heimatverbunden sind. Sie möchten mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht mehr umziehen, sondern suchen einen Pflegeplatz in der Region.
• Mikrolage: Das unmittelbare Umfeld der Pflegeimmobilie bestimmt maßgeblich, wie attraktiv sie für potenzielle Bewohner*Innen ist und wie leicht der Betreiber eine hohe Auslastung sicherstellen kann. Die Umgebung die Bedürfnisse der Pflegebedürftigen erfüllt: Gibt es Arztpraxen und Apotheken in der Nähe? Können die Bewohner*Innen im Umfeld des Heims spazieren gehen? Gibt eine gute Verkehrsanbindung, sodass Angehörige das Heim leicht erreichen können?
• Etablierter Betreiber: Die Sicherheit der Mietzahlungen hängt in erster Linie vom unternehmerischen Geschick und der Bonität des Betreibers ab. Große und etablierte Träger haben generell ein geringeres Insolvenzrisiko, da Sie erfahrener und finanzstärker sind. Beispielsweise kann ein Indikator dafür sein, dass er zehn Pflegezentren oder mehr betreut.
• Erfahrener Bauträger: Falls die Immobilie sich im Bau befindet oder erst wenige Jahre alt ist, sollten Sie sich die Referenzen des Bauträgers ansehen. Ist er auf Pflegeimmobilien spezialisiert und hat er bereits mehrere Projekte umgesetzt? Das ist in zweierlei Hinsicht wichtig: Zum einen stellt es sicher, dass die Immobilie den neuesten gesetzlichen Verordnungen entspricht und damit zukunftssicher ist. Außerdem ist der Bauträger die erste Instanz, die den lokalen Bedarf prüft. Ein erfahrenes Unternehmen kann die Lage zuverlässiger einschätzen als ein „Newcomer“, der erst wenige Jahre am Markt ist.
• Größe des Pflegezentrums: Die Anzahl der Pflegeplätze beeinflusst, ob das Pflegezentrum auch in Zukunft rentabel betrieben werden kann. Sind es zu wenige, kann der Betreiber unter Kostendruck kommen. Expert*Innen halten 80-120 Plätze für optimal.
• Vertraglich festgelegtes Belegrecht: Wenn Sie sich selbst einen Pflegeplatz sichern möchten, achten Sie darauf, dass ein Belegrecht auch tatsächlich vertraglich festgelegt ist. Ein Hinweis: Größere Betreiber bieten oft ein sogenanntes „erweitertes Belegrecht“, mit dem Sie bevorzugt einen Platz in allen Zentren des Betreibers erhalten. Das gibt Ihnen eventuell die Möglichkeit, auch dann bevorzugt einen Platz in einem Pflegeheim Ihrer Wahl zu erhalten, wenn dort keine Appartements zum Verkauf stehen.
• KFW-Standards: Achten Sie beim Kauf darauf, dass das Objekt den Energiestandard KfW 40 oder KfW 70 erfüllt. Das ist ein Indikator für die Zukunftssicherheit der Immobilie und bietet Ihnen außerdem die Chance auf zusätzliche Finanzierungsvorteile in Form eines KFW-Kredits.
• Drittverwendbarkeit: Kann ein Pflegezentrum zum Appartement-, Büro- oder Boardinghaus umgebaut werden, ist es weniger abhängig von der langfristigen Bedarfsentwicklung und den rechtlichen Rahmenbedingungen.
• Kalkulierte Instandhaltungsausgaben: Wenn die geplante Instandhaltungsausgabe nicht ausreicht, müssen Sie als Eigentümer*In Geld für Instandhaltungsmaßnahmen nachschießen. Teilweise werden nur 0,1 % des Kaufpreises p.a. eingeplant, was mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit nicht ausreicht.

Corona-Krise 2020-2021: Ist eine Investition in Pflegeimmobilien risikoreicher geworden?

Die Corona-Krise hat das Chancen-Risiko-Profil zahlreicher Investments verändert. Pflegeheime scheinen jedoch glimpflich durch die Krise gekommen zu sein, denn im Gegenzug zu vielen anderen Gewerbe- und Spezialimmobilien mussten sie während der „Lockdowns“ nicht geschlossen werden. Sicherheitsmaßnahmen wie Belegungsstops oder Quarantäneanordnungen für neue Bewohner*Innen konnten meist schnell zurückgenommen werden.

Das Maklerhaus BNP Paribas geht deshalb davon aus, dass sich die Wahrnehmung von Gesundheitsimmobilien als „sicherer Hafen mit Renditepotenzial“ durch die Krise noch verstärkt hat.

Dementsprechend wurde im Jahr 2021 mehr in Gesundheitsimmobilien investiert als vor der Pandemie. Nach Daten des Maklerhauses Cushman & Wakefield waren es ingesamt 3,7 Mrd. €, wovon ein Großteil auf Pflegezentren entfiel.

Diese starke Nachfrage führt zu steigenden Kaufpreisen und sinken Mietrenditen. Mittlerweile ist die durchschnittliche Spitzenrendite, d.h. die Bruttorendite für sehr gut ausgestattete Objekte in Bestlage, unter 4 % p.a. gefallen.

Fazit

Pflegeimmobilien haben mehrere Vorteile und können eine interessante Asset-Klasse sein, wenn Sie mit einem langfristigen Anlagehorizont investieren möchten. Wie bei allen Immobilien-Investments gibt es jedoch Risiken und viele Faktoren, die Sie in Betracht ziehen müssen. Insbesondere sollten Sie sich bewusst sein, dass Pflegeappartements mit regulatorischen Risiken verbunden sind, die es bei Eigentumswohnungen so nicht gibt.

Um ein solides Anlageobjekt auszuwählen, sind vor allem zwei Dinge nötig: viel Recherchearbeit und professionelle Beratung.

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