Was ist ein Aufteilungsplan?
Ein Aufteilungsplan grenzt Sonder- von Gemeinschaftseigentum ab. Bei dem Erwerb von Wohneigentum ist dies ein bedeutendes Dokument, da das Eigentum zum Erwerb und dem damit erfolgenden Grundbucheintrag genau definierbar sein muss. Eine Teilungserklärung bei einem Eigentümer oder ein Teilungsvertrag bei mehreren Eigentümern bestimmt die Zugehörigkeit.
Zu diesen Unterlagen gehören sowohl der Aufteilungsplan als auch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Rechtliche Grundlage für die Schaffung von Wohnungs- und Teileigentum ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Mit dem Aufteilungsplan (auch Teilungsplan genannt) sind im deutschen Wohnungseigentumsrecht alle zur Darstellung des aufzuteilenden Gebäudes notwendigen Zeichnungen im Maßstab 1:100 gemeint (Grundrisse, Schnitte, Ansichten). Nummern kennzeichnen im Aufteilungsplan welche Bereiche zueinander gehören (Dies wird im §7 (4) Wohneigentumsgesetz geregelt.
Alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume müssen im Aufteilungsplan mit derselben Nummer gekennzeichnet sein (§ 7 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz, WEG). Zum Aufteilungsplan gehört die Abgeschlossenheitsbescheinigung, mit der die Abgeschlossenheit der Wohnungen bzw. der Nutzungseinheiten bescheinigt wird (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG).
Der Teilungsplan muss dem bestehenden Gebäude bzw. der bestehenden Baugenehmigung entsprechen. Zuständigen Genehmigungsbehörden oder ein dafür zugelassenener öffentlich bestellter Sachverständige prüft den teilungsplan wodurch er Bestandteil der Teilungserklärung bzw. des Einräumungsvertrages wird.
Aus ihr geht hervor, was Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist. Der Besitzer erwirbt mit dem Sondereigentum ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Eigentumswohnung.
Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum müssen ebenso wie das Sondereigentum in den Aufteilungsplänen vermerkt werden, damit diese anwendbar sind. Dies betrifft beispielsweise Gärten, Terrassen oder Stellplätze für PKW, die grundsätzlich Gemeinschaftseigentum sind, aber vertraglich zu Sondereigentum erklärt werden können.
Beispiel eines Aufteilungsplans
Lage und Größe der Eigentumswohnung sind im Teilungsplan außerdem zu erkennen. Eigentumsrechte an Wohnungen sind im Wohnungsgrundbuch festgehalten. Die Teilungserklärung mit dem Teilungsplan wird beim Grundbuchamt verwahrt. Im gesonderten Grundbuchblatt sind das zum jeweiligen Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und die Anteile am Gemeinschaftseigentum vermerkt. Das Wohnungseigentum kann ein eigenes Grundbuchblatt erhalten, weil es in den Unterlagen separat bezeichnet und gekennzeichnet ist. Dieser Plan ist nach eintragen öffentlicher Maßstab.
Welchen Zweck hat der Teilungsplan?
Besonders bedeutend ist der Teilungsplan, wenn ein Wohnungsbesitzer vorhat sein Eigentum zu verkaufen. Denn nur mit der artgerechten Abgrenzung des Sondereigentums und der damit rechtlich wirksamen Bezeichnung einer eigenständig abgeschlossenen Einheit kann der Verkauf stattfinden. Zudem hilft es zur visuellen Verdeutlichung und damit gleichzeitig zu Marketingzwecken.
Welche Anforderungen gelten für den Plan?
Nummerisch separat und aufsteigend müssen die jeweiligen Bereiche gekennzeichnet werden. Den zu einer Wohneinheit gehörenden Bereichen werden dieselben Nummern zugeordnet. Nach der Raumbezeichnung kann jedoch der Nutzungszweck abweichen.
Zudem werden die Wohnungseinheiten und Flächen mit Sondernutzungsrechten farblich markiert. Die Abgrenzungslinien sind hervorzuheben und Teile, die nicht zum Wohneigentum gehören, können schraffiert werden. Zu jeder Etage gehört ein Plan. Will man alle Aufteilungspläne einer Etage hervorheben, können diese farblich unterschiedlich gekennzeichnet werden. Die zuständige Baubehörde oder ein öffentlich bestellter Sachverständiger prüft den Teilungsplan und muss ihn jeweils bestätigen. Hierfür bekommt der Teilungsplan ein Siegel welches zwischen zwischen 30€ und 360€ kosten kann.
Wenn Eigentum den Besitzer wechseln soll, muss somit Kontakt mit der öffentlichen Aufsichtsbehörde aufgenommen werden, die für die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Dafür ist der Lageplan, die von den Bauherren unterschriebene Bauzeichnung (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) in dreifacher Ausfertigung einzureichen.
Dabei wird überprüft, ob die Wohneinheiten abgeschlossen sind und ob der Aufteilungsplan der erteilten Baugenehmigung entspricht.
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