Was sind Konversionsflächen?
Als „Konversionsflächen“ werden meist brachliegende Flächen bezeichnet, die einem neuen Zweck zugeführt werden sollen. Das können beispielsweise geschlossene Flugplätze, Güterbahnhöfe oder Fabriken sein, die zu Wohn- und Gewerbeflächen umgewidmet werden.
Auch ehemals militärische Areale spielen eine große Rolle. Durch den Abzug der amerikanischen Truppen sind zahlreiche Hektar Konversionsflächen in Städten wie Mannheim, Heidelberg und Bamberg entstanden. Darüber hinaus führte die 2011 beschlossene Bundeswehrreform zur Schließung von über 30 Standorten.
Ein konkretes Beispiel für ein Konversionsprojekt ist „Cube Offices 574“, in dessen Rahmen ein ehemaliges Verwaltungsgebäude der Bahn zu modernen Büro- und Gastronomieflächen umgewandelt wurde.
Wer kann Konversionsflächen entwickeln?
Die Neuentwicklung von Konversionsflächen wird häufig von den Gemeinden angestoßen und mit verschiedenen Formen der Bürger*innenbeteiligung umgesetzt. Hierfür ist jedoch viel Planungsaufwand und Geld nötig, sodass nicht alle Gemeinden die Kapazitäten für eine erfolgreiche Entwicklung lokaler Konversionsflächen haben.
Alternativ können auch private Projektentwicklungsunternehmen entsprechende Flächen kaufen und in deren Bebauung investieren. Hierfür sind jedoch spezialisiertes Knowhow und Erfahrung notwendig, weil die Arbeit mit Konversionsflächen meist besondere Herausforderungen mit sich bringt.
Welche Herausforderungen bringt die Konversion von Flächen mit sich?
Bei vielen Konversionsflächen sind die von Altlasten verursachten Gefahren besonders hoch. Je nach früherer Nutzungsart können Schutt, Giftstoffe oder auch Kampfmittel die Bauaktivitäten erschweren und verteuern.
Außerdem gehen sie mit Haftungsrisiken einher, weil die neuen Besitzer*innen eines Grundstücks für die Beseitigungskosten von Altlasten haftbar gemacht werden können. Sind stärkere Kontaminationen vorhanden als gedacht, können dadurch Kosten in Millionenhöhe entstehen.
Auch der bürokratische Aufwand für Konversionen ist hoch, weil häufig erst einmal der Bebauungsplan angepasst werden muss. Teilweise sind dafür überregionale Verhandlungen nötig, denn Gemeinden können »Sondergebiete für die militärische Nutzung« nicht eigenständig in Wohn- oder Gewerbegebiete umwidmen. Sie benötigen mindestens eine Freigabe des Bundesministeriums für Verteidigung.
Auch für die Verwaltung ehemaliger Militärgelände sind die Gemeinden nicht zuständig. Sie befinden sich im Besitz der jeweiligen Streitkräfte oder – im Falle von Bundeswehr-Liegenschaften – der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben. Diese ist verpflichtet, bei dem Verkauf von Grundstücken einen marktüblichen Preis zu erzielen, sodass die Flächen nicht unbedingt ein „Schnäppchen“ sind.
Alternative Nutzung für schwer belastete Flächen: Photovoltaik-Anlagen
Für bestimmte Flächen sieht der Gesetzgeber die Möglichkeit zur Bebauung mit Photovoltaik-Kraftwerken vor. Hierbei ist wichtig, dass die entsprechende gesetzliche Grundlage mit einer stark eingeschränkten Definition von „Konversionsflächen“ arbeitet.
Eine Konversionsfläche liegt laut EEG 2009, § 32, Abs. 3 bzw. EEG 2004, § 11 Abs. 4 Nr. 2 nur dann vor, wenn die Auswirkungen der vormaligen Nutzungsart noch fortwirken. Das bedeutet, dass der ökologische Wert der Flächen aufgrund der früheren Nutzung schwer beeinträchtigt sein muss. Areale, die problemlos auch für eine Wohnbebauung genutzt werden könnten, fallen nicht darunter.
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