Der Anlagemarkt ist voll von starken Überzeugungen und gerne diskutieren Anleger wie Finanzexperten ihre persönlichen Präferenzen für bestimmte Anlageklassen. Aktien oder Immobilien – was ist sicherer, lukrativer, besser? Wir möchten eine sachliche Einschätzung zur Diskussion geben.
Aktien oder Immobilien - was ist die bessere Anlage?
Bei der Frage „Aktien oder Immobilien?“ sind viele Anleger und Experten nicht zurückhaltend, um Argumente für Ihren Favoriten vorzulegen. Letztendlich gilt aus unserer Sicht jedoch: Die Frage kann nicht pauschal beantwortet werden.
Ob eine Anlageform „gut“ oder „schlecht“ ist, hängt stark von den persönlichen Anlagezielen und –Präferenzen eines Anlegers ab. Dabei spielt die Risikoneigung eine große Rolle, aber auch die verfügbare Zeit und das Vermögen des Anlegers.
Für Aktien wie für Immobilien und alle anderen Anlageklassen gilt: es gibt Chancen, aber auch Risiken, die Anleger in Kauf nehmen müssen. Die perfekte Geldanlage gibt es nicht. Im Folgenden möchten wir deshalb einen Überblick über die Chancen und Risiken von Aktien und Immobilien schaffen, damit Anleger selbst eine Entscheidung treffen können.
Die Risiken – Ist das „Betongold“ sicherer?
Bei vielen Anlegern gelten Immobilien als sicherer und wertbeständiger als Aktien, denn der Aktienmarkt kann starken und unvorhersehbaren Schwankungen ausgesetzt sein.
Selbst bei breit gestreuten Fonds sind Wertverluste von 40 % innerhalb weniger Tage möglich. Die anschließende Kurserholung kann Jahrzehnte dauern oder theoretisch sogar nie stattfinden.
Einzelne Aktien können sich (quasi) als Totalverlust entpuppen, wenn ein Unternehmen in die Insolvenz geht oder sein Kurs sich auf niedrigem Niveau einpendelt.
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Außerdem sind Dividenden nur begrenzt planbar. Sie können sich unabhängig von der wirtschaftlichen Situation eines Unternehmens ausgesetzt werden – selbst dann, wenn eine Aktiengesellschaft Profite einfährt. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Unternehmen seine Gewinne in eine Expansion investieren möchte, anstatt sie auszuschütten.
Doch wie ist es um die Sicherheit von Immobilien bestellt? Abgesehen von Mietausfällen und –-minderungen schwankt die Miete nicht unvorhersehbar. Außerdem, so wird gerne suggeriert, steigen Immobilien mit Sicherheit langfristig im Wert.
Letzteres stimmt jedoch nicht – wie Fallbeispiele zeigen, können Immobilien selbst in Großstädten über die Zeit an Wert verlieren. Sie lohnen sich auch nicht notwendigerweise, wenn man die Mietrendite mit den Kaufnebenkosten sowie Instandhaltungs- und Finanzierungskosten verrechnet.
Es können ungeplante Kosten auftreten, welche die Mietrendite mindern oder vorübergehend unprofitabel machen. Nach einer Studie des Instituts für Wirtschaft Köln verloren im Jahr 2015 mehr als 7 % der privaten Vermieter Geld mit ihren Objekten.
Kleinanleger konzentrieren in einer Immobilie häufig einen Großteil ihres Kapitals und nehmen zusätzlich eine Fremdfinanzierung auf. Übersteigen die Finanzierungs- und Instandhaltungskosten konstant die Mietrendite, können Anleger effektiv an Vermögen verlieren.
Letzten Endes zählen also weder Aktien noch Immobilien zu den „sicheren“ Investments. Werden die Investitionsobjekte falsch ausgewählt, gibt es große Risiken. Auch bei einer sorgfältigen Vorbereitung der Investition bleiben Unsicherheiten, welche jedoch generell alle Anleger in Kauf nehmen müssen, die mehr als den „risikofreien Zins“ von rund – 0,31 % (Rendite deutscher Staatsanleihen, Stand: 07/2019) erwirtschaften wollen.
Die Chancen
Den Risiken der beiden Anlageklassen stehen auch zahlreiche Chancen gegenüber.
Bei Aktien können die Anleger von Kursgewinnen und Dividenden profitieren. Dabei können sie tendenziell höhere Renditen erzielen, als derzeit bei Immobilien zu erwarten sind. Von 1988 bis 2017 haben die Aktien von Dax-Konzernen im Schnittjährlich 8,37 % an Wert gewonnen. Die Wertsteigerung verlief jedoch nicht linear, sondern ging mit zeitweisen Verlusten einher, die erst nach einigen Jahren wieder aufgeholt wurden.
Die niedrigere Mindestinvestitionssumme und die Existenz zahlloser Aktienfonds ermöglicht es Anlegern, ganz einfach eine Risikostreuung aufzubauen.
Immobilien bieten den Vorteil, dass Mieteinnahmen generell besser planbar sind als Dividenden. Außerdem sind auch bei Immobilien langfristige Wertsteigerungen möglich, die der Besitzer mit eigenem Einsatz fördern kann.
Mit ihrem Sachwert können Immobilien auch als Inflationsschutz fungieren. Sicher ist das jedoch nicht – der Preis von Immobilien kann auch fallen, obwohl die Verbraucherpreise steigen
Außerdem kann der Besitz von Immobilien mit Steuervorteilen einhergehen. Viele Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, dürfen als „Werbungskosten“ abgesetzt werden. Nach zehn Jahren ist ein steuerfreier Verkauf der Immobilie möglich (Stand: 9/2019).
Steigen die Zinsen nicht, kann eine Kombination aus Tages- oder Festgeldsparen und einem höheren Bankdarlehen lukrativer sein – sie muss es aber nicht. Wenn ein Kunde durch seinen Bausparkredit weniger Kapital von der Bank leihen muss, kann er möglicherweise Zinseinsparungen beim Darlehen realisieren. Diese können rentabler sein als die Zinsvorteile von Fest- oder Tagesgeld.
Der Aufwand
Vermietete Immobilien sind tendenziell mit hohem Aufwand verbunden. Immobilienbesitzer müssen unternehmerisch agieren, wenn sie mit ihrem Objekt bestmögliche Renditen erzielen wollen. Das bedeutet beispielsweise, proaktiv Sanierungen anzustoßen und regelmäßig die Mieten zu erhöhen. Dazu kommen der Aufwand für Buchhaltung und Nebenkostenabrechnung sowie das Organisieren von Reparaturen.
Die Auswahl von Aktien geht mit Informationsaufwand einher. Das kann mehrere Stunden pro Woche dauern, wenn ein Aktionär durch regelmäßiges Handeln seine Rendite optimieren möchte. Ob sich durch aktives „Trading“ von Aktien Überrenditen gegenüber einem „Buy and Hold“-Ansatz oder dem passiven Investieren mit „Exchange Traded Funds“ (ETFs) erzielen lassen, ist jedoch umstritten.
Tendenziell ist ein Aktienportfolio also weniger zeit- und arbeitsaufwändig als eine Immobilie, wobei es bei beiden Anlageklassen den Investoren überlassen bleibt, wie aktiv oder passiv sie agieren möchten.
Fazit
Die wichtigste Information für Anleger ist: Beide Anlageformen bieten Chancen, aber auch Verlustrisiken. Zu den „sicheren“ Geldanlagen gehören sie beide nicht.
Welche Anlageform letztendlich „besser“ ist, hängt immer von der persönlichen Situation und den Anlagezielen eines Anlegers ab.
Immobilien bieten tendenziell eine höhere Planbarkeit, doch auch mehr Aufwand. Außerdem können unvorhersehbare Ereignisse und Kosten auftreten. Wie bei Aktien ist auch bei Immobilien nicht sicher, dass ein Anlageobjekt langfristig im Wert steigt.
Aktien zeichnen sich durch ihre Renditechancen und die Möglichkeiten zur Risikostreuung aus, doch müssen Anleger damit rechnen, dass ihr Portfolio vorübergehend oder sogar permanent stark an Wert verliert. Dividenden können unabhängig von der wirtschaftlichen Situation eines Unternehmens ausgesetzt werden.
Ist Bei beiden Anlageklassen gilt: eine fachkundige Auswahl der Anlageobjekte und etwas Risikotoleranz sind essentiell für den Anlageerfolg. Fehlen diese, kann die Anlage sich zum Verlustgeschäft oder einem unangenehmen „Sorgenkind“ entwickeln, die dem Anleger mehr Frust als Rendite beschert.
Zusammenfassung: Das Chancen-/Risiko-Profil
Chancen
- Bausparverträge sind eine Anlage mit geringem Verlustrisiko.
- Bausparen bietet Kunden die Möglichkeit, sich attraktive Darlehenszinsen
- Bausparverträge können jederzeit gekündigt werden, wobei eventuell eine Frist von bis zu sechs Monaten greift.
Risiken
- Die Konditionen bei Bausparverträgen können komplex und schwer zu vergleichen sein.
- Die Sparzinsen sind oft niedrig, sodass Sparer durch die Inflation an Kaufkraft verlieren können.
- Die Spar- und Tilgungsraten sind oft unflexibel und die Tilgungsraten sind meist relativ hoch.
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