Nur wenige Immobilienstandorte gelten derzeit als so spannend wie Berlin, “Deutschlands einzige wahre Metropole". Aber welche Faktoren sind dafür verantwortlich, dass der Markt sich so rasant bewegt? Wie werden sich die Kauf- und Mietpreise in Zukunft entwickeln? Ist die Party vorbei oder fängt sie gerade erst an?
Wenn Sie sich für eine Anlage in den Berliner Immobilienmarkt interessieren, erhalten Sie hier einen Überblick über die wichtigsten Studien und eine kurze Zusammenfassung ihrer Kernaussagen.
IBB Wohnungsmarktbericht 2016
Die Investitionsbank Berlin beleuchtet einmal jährlich den Wohnungsmarkt der Hauptstadt und analysiert detailliert die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die Entwicklung der Wohnungsnachfrage sowie das vorhandene Wohnungsangebot. Dabei betrachtet die Studie nicht nur die globale Situation in Berlin, sondern bietet detaillierte Statistiken zur Bevölkerungs- und Preisentwicklung in den zwölf Bezirken.
Seit 2016 bietet die IBB auch interaktive Karten zum Wohnungsbestand, zur Einwohnerentwicklung und zu den lokalen Angebotsmieten.
Einsichten zur Entwicklung des Wohnungs/-Immobilienmarktes
- Die IBB prognostiziert einen anhaltenden Anstieg der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt.
- Motor dieser Entwicklung ist der starke Zuzug. Seit 2011 hat sich der jährliche Bevölkerungszuwachs in Berlin auf hohem Niveau stabilisiert.
- Insbesondere junge Menschen ziehen nach Berlin. 95 % der Zuwanderungsgewinne entfallen auf Personen, die jünger als 30 Jahre sind.
- Außerdem führt die steigende Wirtschaftskraft zu erhöhter Nachfrage: Seit 2006 ist das mittlere monatliche Haushaltsnettoeinkommen berlinweit um gut 20 % gestiegen.
- Auch der Wohnungsbau nimmt Fahrt auf. 2015 wurde mit 10.722 fertiggestellten Wohnungen ein neuer Rekord seit 2006 erzielt. Ebenfalls haben die erteilten Baugenehmigungen einen neuen Höchststand erreicht.
- Trotzdessen geht die IBB davon aus, dass die Bauaktivität die steigende Nachfrage in absehbarer Zeit nicht befriedigen kann und es zu keiner spürbaren Preisentspannung kommen wird.
Die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise in Berlin
- Die Mietpreise stiegen 2016 um 3,1 % im Vergleich zum Vorjahr auf eine durchschnittliche Durchschnittskaltmiete von 9,07 EUR/ m². Am höchsten sind die Mieten im Friedrichshain-Kreuzberg, Der Mittelwert dort betrug 11,50 €/ m².
- Mietwohnungen in der Innenstadt sind teuer gewiorden: Es gibt kaum noch Objekte mit einer Angebotskaltmiete von unter 10,00 EUR/ m².
- Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen stellt die Studie dagegen eine leichte Konsolidierung fest. Mit 3.538 EUR/ m² lag der Medianwert Ende 2016 auf dem Niveau von 2015.
- Die Preise für Neubauwohnungen (3.808 €/ m²) und Bestandswohnungen ( 3.197 €/ m²) nähern sich an.
Trends auf dem Berliner Wohnungs- / Immobilienmarkt
- Berlin ist von kleinen Haushalten geprägt: 2015 umfassten rund 83 % der Haushalte nur 1-2 Personen.
- Die Studie konstatiert einen starken Trend zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. 2015 nahm die Zahl der umgewandelten Wohnung um 50% im Vergleich zum Vorjahr zu. Damit wurden mehr Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt, als durch Neubau entstanden sind.
IBB Wohnungsmarktbarometer 2016
Während der Wohnungsmarktbericht auf quantitativen Daten aufbaut, basiert das Wohnungsbarometer auf qualitativen Einsichten von Experten. Einmal jährlich befragt die IBB Bauunternehmer, Makler, Hausverwalter, Marktforscher und Verwaltungsvertreter zu Ihrer Einschätzung des Wohnungsmarktes der Hauptstadt. Auf Basis der Antworten bietet die Studie Prognosen zur zukünftigen Nachfragesituation, zur Entwicklung der Miet- und Kaufpreise sowie zu den Anforderungen an nachfragegerechte Wohnungen.
Einsichten zur Entwicklung des Wohnungs/-Immobilienmarktes
- Die meisten Experten sehen ein Angebotsdefizit bei Kauf- und Mietwohnungen, das in den nächsten 3 Jahren zwar etwas abnehmen, aber trotzdem spürbar bleiben wird.
- Aktuell stellen die Befragten eine starke Anspannung im unteren und mittleren Preissegment für Miet- und Eigentumswohnungen fest. Im oberen Segment (9,00 EUR/ m² und mehr) ist die Lage etwas ausgeglichener.
- Das Investitionsklima wird von den meisten Experten positiv eingeschätzt, insbesondere für den Neubau von Mietwohnungen.
Quelle: IBB Wohnungsmarktbarometer 2016
Anforderungen an nachfragegerechte Wohnungen
- Als wichtigste Kriterien bei Eigentumswohnungen sehen die Experten eine Ausstattung mit Balkonen und Terrassen, ein stabiles soziales Umfeld und das Vorhandensein eines Aufzugs.
- Als wichtigste Kriterien bei Mietwohnungen werden günstige Mieten, eine Ausstattung mit Balkonen und Terrassen und ein stabiles soziales Umfeld genannt.
Aktuelle Probleme des Berliner Immobilienmarktes
- Die größten Probleme sind der Mangel an bezahlbarem Wohnraum und die Knappheit von Bauland, die dazu führt, dass nicht genügend Neubauten für die Wohnungsnachfrage geschaffen werden können.
Berlin Hyp und CBRE GmbH - Wohnmarktreport Berlin 2017
Die vom Immobilien-Dienstleister CBRE und der Pfandbriefbank Berlin Hyp herausgegebene Studie bietet jährlich eine umfassende Analyse des Wohnungsmarktes. Unter anderem analysiert sie die Miet- und Kaufpreise für Wohnungen, die Anzahl und Größe der Neubauprojekte sowie das Verhältnis der Mieten zur Kaufkraft in einzelnen Bezirken Berlins.
Das Herzstück des Reports ist ein umfangreicher Wohnkostenatlas, in dem Sie sich über die durchschnittlichen Mieten und Wohnungspreise in 190 Teilgebieten Berlins informieren können.
Einsichten zur Entwicklung des Wohnungs/-Immobilienmarktes
- Der Miet- und Preisanstieg setzte sich 2016 fort, vor allem in den Innenstadtlagen. Als Grund wird der starke Zuzug genannt.
- Der Durschnitt der Angebotsmieten stieg 2016 um 5,6 % und damit doppelt so stark wie 2015.
- Die Angebotspreise für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser stiegen 2016 um 9,6 % bzw. 15,7 %. Die höchsten Durchschnittspreise wurden in den Bezirken Mitte (4.139 €/ m²), Friedrichshain-Kreuzberg (3.926 €/ m²) und Charlottenburg-Wilmersdorf verlangt (3.713 €/ m²).
- Die Studie konstatiert einen anhaltenden Investmentboom in Berliner Wohnimmobilien. 2015 wurden rund 2700 Wohnungen mit einem Transaktionsvolumen von 550 Mio. € verkauft - ein bisheriger Rekordwert.
Trends auf dem Berliner Wohnungs- / Immobilienmarkt
- Die Studie beobachtet einen Trend zu möblierten Mietwohnungen, die mittlerweile 27,4 % der Angebote auf dem Markt ausmachen.
- Es wird eine zunehmende Verknappung an Investitionsobjekten festgestellt, da Haus- und Wohnungseigentümer aufgrund fehlender Investitionsalternativen ihre Immobilien halten. Dementsprechend kommt es vermehrt zu Investitionen in Projektentwicklungen.
Hypovereinsbank: Wohnimmobilien Marktbericht Berlin
Eine eher kurze und prägnante Analyse liefert der Wohnimmobilien Marktbericht der Hypovereinsbank. Auf wenigen Seiten betrachtet der Report die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr, die Wohnungspolitik und die Zukunftsperspektiven des Berliner Wohnimmobilienmarktes.
Einsichten zur Entwicklung des Wohnungs/-Immobilienmarktes
- Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wächst über die Innenstadt in Richtung Peripherie. Bis auf Treptow-Köpenick besteht in allen Bezirken hoher Nachfrageüberschuss.
- Die niedrige Eigentumsquote der Berliner Haushalte (15 %; vgl. London 22 %) birgt weiterhin ein großes Potenzial für den Verkauf von Eigentumswohnungen.
- Auch die Mietpreise wachsen flächendeckend stark. Seit 2010 haben sie sich in guten Lagen um rund 34% verteuert.
- Der Berliner Immobilienmarkt gilt als attraktiv für ausländische Kapitalanleger, weil Immobilien dort im internationalen Metropolenvergleich als unterbewertet gelten und Deutschland als “sicherer Anlagehafen" gesehen wird.
Trends auf dem Berliner Wohnungs- / Immobilienmarkt
- Aufgrund der starken Entwicklung bei den Miet- und Kaufpreisen sind Ausweichbewegungen in günstige Randgebiete zu sehen.
- Das Segment für Luxus- und Penthousewohnungen koppelt sich zunehmend vom übrigen Markt ab. Es besteht eine hohe Nachfrage - überwiegend durch internationales Klientel - sodass in diesem Segment Preise bis zu 20.000 €/m² erzielt werden.
Prognosen zur zukünftigen Entwicklung
- Aufgrund des Wirtschaftswachstums geht der Bericht davon aus, dass die Einwohnerzahl und die Wohnungsnachfrage in Berlin weiter steigen werden.
- Der Wohnungsbau wird zunehmen, jedoch die Nachfrage nicht decken können.
- Der Markt wird angespannt bleiben, die Miet- und Kaufpreise werden weiter steigen. Dementsprechend werden Ausweichbewegungen in den “Speckgürtel" der Stadt zunehmen.
- Das Risiko eines flächendeckenden Preiseinbruchs sieht die Studie nicht, doch es könnte zu Preiskorrekturen bei Objekten in schlechter Lage oder in mangelhaftem Zustand kommen.
Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA): Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2017
Der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) ist die ordnungs- und wirtschaftspolitische Interessenvertretung der gesamten Immobilienwirtschaft und vertritt rund 200 Unternehmen sowie 20 Verbände. Seit 2013 gibt er jährlich ein Gutachten zur bundesweiten Lage des Immobilienmarktes heraus. Aufgrund seiner kritischen Prognosen für den Wohnungsmarkt in den Top-7-Städten wurde die jüngste Ausgabe besonders intensiv in der Öffentlichkeit diskutiert.
Wichtigste Einsichten:
- Der ZIA bezweifelt, ob der Zuwanderungstrend und damit der Anstieg der Wohnungsnachfrage in Berlin anhalten werden.
- Er konstatiert “Übertreibungen" bei den Wohnungspreisen in Berlin, weil die Kaufpreise von den Mietpreisen abgekoppelt sind.
- Dementsprechend prognostiziert der ZIA, dass es zu einem Trendbruch bei den Kaufpreisen kommen wird.
PWC und Urban Land Institute: Emerging Trends in Real Estate
Der umfangreiche Report “Emerging Trends in Real Estate: Europe 2017" analysiert die bedeutendsten Immobilien-Investmentstandorte der Eurozone und prognostiziert, wie sich der Markt in den Top-Metropolen entwickeln wird.
Für Investoren ist insbesondere der Vergleich zwischen den Städten interessant, die der Report bietet. Auf Basis von Expertenbefragungen und -interviews wurden Indizes für die Dimensionen “Investmentchancen", “Entwicklung" “Mietpreiswachstum" und “Wertsteigerung" in einzelnen Städten gebildet. Diese werden zu einem Ranking zusammengefasst, das die Entwicklungsperspektiven der einzelnen Metropolen vergleicht.
Wichtigste Einsichten:
- Berlin führt das Ranking der europäischen Städte in allen Dimensionen an.
- Deutschland gilt als “Sicherer Hafen für Immobilieninvestments" mit Berlin als wichtigstem Standort.
- Von den meisten Experten wird die Hauptstadt als einer der größten Wachstumsmärkte für Immobilien in Europa mit erstklassigen Entwicklungschancen eingeschätzt.
- Die Stadt ist sehr attraktiv für Investoren, weil Experten von steigenden Mieten und Kaufpreisen ausgehen.
Fazit: Worüber herrscht Konsens, wo gibt es Streitpunkte?
- Berlin erfährt starke Zuzugsbewegungen, insbesondere durch junge Erwachsene. Die meisten Studien gehen davon aus, dass dieser Trend sich fortsetzen wird. Nur das Frühjahresgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) bezweifelt, ob der starke Zustrom anhalten wird.
- Alle Studien stellen fest, dass aktuell ein deutlicher Nachfrageüberschuss nach Miet- und Eigentumswohnungen in fast allen Stadtvierteln herrscht.
- Die meisten Prognosen gehen davon aus, dass die steigenden Bauaktivitäten den Wohnungsbedarf auf absehbare Zeit nicht decken werden. Am häufigsten wird als Grund genannt, dass Bauland knapp und teuer ist.
- Es herrscht weitgehend Konsens darüber, dass die Miet- und Kaufpreise für Wohnungen weiter steigen und bereits sichtbare Ausweichbewegungen in Randlagen sich fortsetzen werden. Allein der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) sagt einen Trendbruch voraus.
- Das Investitionsklima in Berlin für Eigentumswohnungen und Projektentwicklungen wird überwiegend gut oder sehr gut eingeschätzt.
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