Risiko beim Immobilien-Crowdinvesting: Wann können Projekte in Schieflage geraten?

Welche Risiken können dazu führen, dass ein Immobilienprojekt in Schieflage gerät? Wir geben eine Übersicht über die Hauptrisiken und erklären, welche Fragen Crowdinvesting-Anleger stellen können, um diese Risiken einzuschätzen.

Wann droht eine Schieflage?

Generell gilt: Wenn ein Projekt nicht genügend Erlöse erwirtschaftet, um die Gesamtinvestitionskosten zu decken oder wenn während der Bauphase das Geld ausgeht, droht potenziell eine Schieflage.

In Damit ein Projekt Erlöse erwirtschaften kann, muss der Bau erfolgreich abgeschlossen werden.

Im Folgenden finden Sie eine Aufstellung der hauptsächlichen Risiken, die den erfolgreichen Abschluss eines Immobilienprojekts verhindern können. Bitte beachten Sie, dass die Liste nicht abschließend ist und es zusätzlich auch projektspezifische Risiken geben kann, welche nicht verallgemeinert werden können.

Die Hauptrisiken bei Immobilienprojekten

Das Planungsrisiko

Macht der Projektentwickler Fehler bei der Konzeption, Kosten- oder Zeitplanung, erhöhen sich Risiken wie z.B. das Risiko von Kostensteigerungen oder Bauverzügen.

Folgende Fragen können Anleger stellen:

• Wie lange ist der Projektentwickler am Markt und wie viele Projekte hat er umgesetzt? Erfahrene Entwickler machen tendenziell weniger Planungsfehler als „Newcomer“.
• Hat der Entwickler bereits diese Asset-Klasse projektiert? Wohnimmobilien, Pflegezentren, Shopping-Center und Büros haben jeweils unterschiedliche Planungsanforderungen.
• Hat der Entwickler bereits Projekte im lokalen Markt umgesetzt? Das spricht für seine Kenntnis der lokal erzielbaren Preise und der lokalen Baufirmen.
• Gibt es eventuell einen erfahrenen Partner, der die Planung unterstützt? Dieser kann gegebenenfalls ein Erfahrungsdefizit des Entwicklers kompensieren.
• Ist der Entwickler bereits mit einem Projekt gescheitert? Falls es in der Vergangenheit Planungsfehler gab, kann das auf Kompetenzmängel beim Projektentwickler hindeuten.

Das Genehmigungsrisiko

Gibt es Probleme beim Ausstellen der Baugenehmigung, kann das zu langen Verzögerungen oder sogar einem Abbruch des Projekts führen.

Folgende Fragen können Anleger stellen:

• Ist die Baugenehmigung bereits vorhanden? Das ist der beste Fall.
• Falls nein: Erhält der Entwickler das Funding auch ohne Baugenehmigung? Wir zahlen das Funding erst aus, wenn der Projektentwickler Die Baugenehmigung erhalten hat. Sie ist fester Bestandteil unserer Auszahlungsvoraussetzungen.

Das Baurisiko

Kritische Baufehler und Qualitätsmängel können dazu führen, dass es Zeitverzögerungen und/oder Kostensteigerungen beim Projekt gibt.

Folgende Fragen können Anleger stellen:

• Hat der Projektentwickler bereits Erfahrung und einen „Track Record“ mit dem Bau entsprechender Projekte?
• Falls es einen Generalunternehmer gibt: Hat der Generalunternehmer bereits Erfahrung und einen „Track Record“ mit dem Bau entsprechender Projekte?
• Gibt es ein durch Drittfirmen? Das erhöht die Chance, dass Probleme frühzeitig entdeckt und behoben werden.

Das Kostenrisiko

Steigen die Baukosten so stark, dass sie das vorhandene Budget oder die Erlöse überschreiten, droht ein Projekt in Schieflage zu geraten.

Folgende Fragen können Anleger stellen:

• Erzielt das Projekt genügend Marge? Projekte, die nicht mindestens 10 % Marge bei einem Verkauf zum Marktpreis erreichen, sind potenziell kritisch anzusehen - insbesondere, wenn der Bauträger nicht viel Erfahrung aufweisen kann und es nicht um einen Top-Standort handelt.
• Wie hoch ist die Kostenreserve in den Gesamtinvestitionskosten? Diese kann eventuelle Kostenerhöhungen abfedern.
• Wie hoch ist der Eigenkapitalanteil im Projekt? Dieser kann als eine Art „Puffer“ fungieren, der erst abschmelzen muss bevor das Projekt in Schieflage gerät.

Das Zeitrisiko

Bauverzögerungen können zu verspäteten Rückzahlungen, erhöhten Baukosten und/oder Schadenersatzansprüchen des Käufers bis hin zur Rückabwicklung des Kaufvertrages führen.

Folgende Fragen können Anleger stellen:

• Hat der Projektentwickler bereits Erfahrung und einen „Track Record“ mit dem Bau entsprechender Projekte?
• Falls es einen Generalunternehmer gibt: Hat der Generalunternehmer bereits Erfahrung und einen „Track Record“ mit dem Bau entsprechender Projekte?
• Gibt es einen Zeitpuffer in der Laufzeit des Mezzanine-Darlehens oder die Möglichkeit einer späteren Rückzahlung?
• Ist eine Kostenreserve oder hohe Marge vorhanden, die eventuelle Schadensersatzansprüche auffangen kann?

Das Vermarktungsrisiko

Kann der Entwickler sein Objekt nicht zum geplanten Preis veräußern, erhöht sich das Risiko, dass die Erlöse die Investitionskosten nicht decken.

Folgende Fragen können Anleger stellen:

• Gibt es bereits Vertriebserfolge? Diese deuten darauf hin, dass sich Abnehmer zu den geplanten Kaufpreisen finden.
• Erfolgt die Vermarktung über Eigenvertrieb oder einen Vertriebspartner? Etablierte Marklerfirmen können ein Projekt häufig erfolgreicher Vermarkten, wenn der Projektentwickler nicht sehr viel Vermarktungserfahrung besitzt.
• Ist das Projekt marktgerecht bepreist? Das reduziert das Risiko, dass der Entwickler die Preise reduzieren muss.
• Bei einem Einzelverkauf lassen sich Referenzwerte von Immobilienscout24.de und Capital Immobilien-Kompass heranziehen.
• Bei einem Globalverkauf lässt sich eventuell aus Marktreports auslesen, mit welcher Rendite/welchem Kaufpreisfaktor entsprechende Objekte am Standort gekauft werden.
• Besitzt der Entwickler Erfahrung mit der jeweiligen Vertriebsart? Global- und Einzelvertrieb sind mit jeweils unterschiedlichen Herausforderungen verbunden.
• Bei Gewerbeimmobilien: Gibt es einen Vorvermietungsstand? Gewerbeimmobilien werden oft nach Vollvermietung veräußert, weil potenzielle Investoren dann die erzielbare Rendite verlässlich einschätzen können.

Das Insolvenzrisiko des Entwicklers und der Baupartner

Falls der Projektentwickler selbst oder eine der am Bau beteiligten Firmen insolvent wird, kann es zu massiven Verzögerungen oder zum Stopp des Projekts kommen.

Folgende Fragen können Anleger stellen:

• Wie sehen die Bilanzen des Projektentwicklers aus? Wichtig ist, die Bilanzen der Entwicklerfirma zu betrachten und nicht die Bilanzen der Gesellschaft, in welcher das Projekt entwickelt wird. Bei Immobilienprojekten werden häufig „Objektgesellschaften“ eingesetzt, in denen erst einmal die hohen Initialkosten eines Immobilienprojekts konsolidiert werden. Die Bilanz einer Objektgesellschaft ist daher wenig aussagekräftig.
• Wie lange ist der Entwickler bereits am Markt? Eine lange Historie kann darauf hindeuten, dass das Unternehmen solide wirtschaftet.
• Falls es einen Generalunternehmer gibt: Wie sehen die Bilanzen des Generalunternehmers aus?

Das Finanzierungsrisiko

Wenn der Entwickler es nicht schafft, eine geschlossene (lückenlose) Finanzierung sicherzustellen, können im Laufe der Objektentwicklung Finanzierungslücken entstehen, die eine erfolgreiche Objektfertigstellung gefährden.

Folgende Fragen können Anleger stellen:

• Liegt bereits ein unterzeichneter Darlehensvertrag mit der Bank vor?
• Falls kein Darlehensvertrag vorliegt: Finden bereits Verhandlungen statt, die in absehbarer Zeit abgeschlossen sein sollen?
• Sind ausreichend Eigenkapital bzw. Eigenmittel verfügbar, so dass die Gesamtinvestitionskosten abgedeckt sind?

Zusätzliches Werkzeug für Crowdinvestoren: Immobilienprojekte mit Stresstests analysieren

In Zusammenarbeit mit unseren Immobilienexperten haben wir ein Werkzeug erarbeitet, das ihnen bei der eigenen Prüfung von Crowdinvesting-Immobilienprojekten hilft. Laden Sie sich eine simple Excel-Vorlage und ein Handbuch herunter, mit denen Sie einfach und schnell einen sogenannten "Stresstest" für ein Immobilienprojekt durchführen können.

Der Test betrachtet anhand von Szenariorechnungen: Wie weit können sich die Verkaufspreise oder die Investitionskosten eines Projekts verändern, bevor die Einnahmen die Kosten übersteigen?

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