In vielen deutschen Städten herrscht Wohnungsnot - ganz besonders unter Studierenden, die häufig spezielle Anforderungen an Wohnraum besitzen.
Die Sinnhaftigkeit von Studentenapartments leuchtet daher ein - aber sind sie auch gute Investitionsobjekte?
In diesem Beitrag lernen Sie die Chancen und Risiken dieser Immobilienklasse für Privatanleger*Innen kennen.
Warum werden Studentenapartments als Kapitalanlage angeboten?
Im Sommersemester 2021 hat die Zahl der Studierenden in Deutschland mit ca. 2,79 Mio. einen neuen Höchststand erreicht.
Das stellt insbesondere für den angespannten Wohnungsmarkt in Großstädten eine Herausforderung dar. Das Studentenwerk Frankfurt sprach bereits 2017 von “katastrophalen Zuständen" und auch kleinere Städte waren betroffen - so musste in Göttingen ein Hotel als Notunterkunft angemietet werden.
Nach Einschätzung des Maklerhauses Savills wird der Bedarf nach entsprechendem Wohnraum in den nächsten fünf Jahren noch weiter steigen, weil die Studierendenzahlen in ganz Europa zunehmen sollen (Stand: Januar 2022).
Projektentwickler und Betreiberfirmen sehen die Situation als Chance, um mit privat betriebenen Wohnheimen vom Nachfrageüberhang zu profitieren.
Da diese Projekte auch privat finanziert sind, gehen viele Entwickler auf die Suche nach Geldgeber*Innen. Dadurch entsteht ein zunehmendes Angebot an Kapitalanlagen im Bereich „Studentisches Wohnen“.
Für Betreiberfirmen ist es meist zu teuer, die Objekte selbst anzukaufen. Für die Anmietung bzw. Pachtung eines Objekts benötigen sie deutlich weniger Kapital.
Die gängige Vorgehensweise für Projektentwickler ist also, die gebauten Wohnheime an Investor*Innen zu veräußern. Früher waren „Globalverkäufe“ von ganzen Objekten an institutionelle Investoren üblich.
Erst seit einigen Jahren haben manche Projektentwickler begonnen, die Objekte aufzuteilen und die Apartments an Kleinanleger*Innen zu veräußern. Das ist tendenziell mit mehr Aufwand verbunden als ein Globalverkauf, kann sich aber durch höhere Verkaufspreise lohnen.
Was bezeichnen die Begriffe “Studentenapartment" und “Studentisches Wohnen"?
Unter Investment-Expert*Innen wird „Studentisches Wohnen“ mittlerweile als eigene Immobilienklasse angesehen.
Sie umfasst privat finanzierte und verwaltete Studentenwohnheime, die als Kapitalanlage an Investor*Innen verkauft werden.
Neben dem professionellen Markt, auf dem ganze Wohnheime oder Wohnheimportfolios gehandelt werden, etabliert sich aktuell ein Markt für Privatanleger*Innen, auf dem Projektentwickler einzelne Apartments aus Studentenwohnheimen als Renditeobjekte verkaufen.
Dem Bild der klassischen „Wohngemeinschaften“ aus öffentlichen Heimen entsprechen die Objekte nur selten. Meist handelt es sich um komfortable Einzelapartments mit einer Größe von etwa 18 m² bis 20 m², die ein eigenes Bad und eine Küchenzeile besitzen.
Zusätzlich bieten private Wohnheime ihren Mieter*Innen häufig Gemeinschaftsflächen wie Fitnessstudios, Sportplätze oder Waschcenter. Wenn Sie ein Apartment kaufen, können Sie auch an diesen Flächen anteilig beteiligt sein.
Die Apartments stehen in der Regel unter der Verwaltung eines Wohnheimbetreibers, der die unter anderem die Instandhaltung übernimmt.Häufig haben Besitzer*innen die Option, auch die gesamte Mietersuche und -verwaltung gegen eine Gebühr an das Betreiberunternehmen abzugeben.
Obwohl Wohnheime meist “zweckgebunden" sind und nur an festgelegte Personengruppen vermietet werden, müssen sie nicht exklusiv für Studierende bestimmt sein.
Einige Betreiber weiten ihr Konzept mittlerweile auf neue Zielgruppen wie Berufseinsteiger*Innen, Pendler*Innen und „Expatriates“ aus, da diese ebenfalls kleinen und kurzfristigen Wohnraum suchen.
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Wie entwickelt sich der Markt für studentisches Wohnen?
In den letzten Jahren wuchs der studentische Wohnraumbedarf rasant.
Das Ergebnis einer Untersuchung des Analysehauses bulwiengesa, in der 56 Hochschulstandorte betrachtet wurden, zeigt zwischen 2008 und 2016 einen Anstieg der Studierendenzahlen um durchschnittlich 34 %. Einzelne Standorte wie Düsseldorf, Heilbronn und Erlangen konnten sogar Zuwächse um bis zu 105 % verzeichnen.
Savills weist darauf hin, dass das Wachstum zunehmend von ausländischen Studierenden ausgeht. Da ein Studium in Deutschland im internationalen Vergleich sehr kostengünstig ist und ein vermehrt englischsprachiges Angebot an Studiengängen besteht, besitzt die deutsche Hochschullandschaft internationale Anziehungskraft.
Auch die Corona-Pandemie konnte den Trend bislang nicht brechen. Nach einer Untersuchung des Dienstleisters MLP stiegen 2020 die Mieten für studentische Apartments in 29 von 30 Hochschulstädten weiter.
Zwar hat sich die Einkommenssituation vieler Studierender durch den Wegfall von Nebenjobs verschlechtert, doch drängen nun zunehmend andere Zielgruppen in den Markt für Mikrowohnen und führen so zu zunehmender Konkurrenz.
Insbesondere für Wohnheime, die ausschließlich für Studierende offenstehen, stellt die Corona-Situation jedoch eine Herausforderung dar. In einer Umfrage berichteten viele Studierendenwerke davon, dass internationale Studierende nicht nach Deutschland reisen konnten und die entsprechenden Kapazitäten leer standen. Auch viele Programmstudierende, beispielsweise von „Summer Schools“, fielen aus. Somit konnten sich Objekte, die auch für andere Zielgruppen geeignet und offen waren, besser positionieren.
Auf dem Investmentmarkt war 2020 ein deutlicher Rückgang an Transkationen im Bereich „Studentisches Wohnen“ zu beobachten. Nach Daten des Dienstleisters Savills wurden von Januar bis September 2020 Studierendenwohnheime im Wert von rund 158 Mio. € gehandelt, was einem Minus von 58 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum darstellt.
Hierbei ist jedoch wichtig, dass die Transaktionen bei Studierendenwohnheimen auch durch ein begrenztes Produktangebot eingeschränkt sind. Investor*Innen haben zwar deutliches Interesse an attraktiven Objekten, doch gibt es nicht ausreichend Objekte auf dem Markt. Die Corona-Krise führte ebenfalls dazu, dass weniger Bestandsobjekte zum Verkauf angeboten wurden.
Die „Delle“ in 2020 stellt voraussichtlich keine langfristige Trendwende dar. Nach Daten von CBRE wurden im ersten Halbjahr 2021 bereits mehr in das Segment „kleinteiliges Wohnen“ investiert als im gesamten Vorjahr.
Abschließende Daten über das Transaktionsvolumen in 2021 liegen noch nicht vor; jedoch geht CBRE von mehr als 1 Mrd. € aus.
Für die Zukunft rechnet CBRE weiterhin mit hohem Investment-Interesse, das sich in steigenden Transaktionszahlen niederschlagen wird.
Das hat mehrere Gründe: Einerseits werden „kleinteilige Apartments“ zunehmend von neuen Zielgruppen akzeptiert, andererseits ist Deutschland als Studienstandort weiterhin günstig und international attraktiv.
Welche Vorteile und Chancen bieten Studentenapartments als Kapitalanlage?
- Mietausfallabsicherung: Wohnheimverwaltungen setzen oft Mietpools und/oder andere Mietausfallsicherheiten ein, so dass bei Leerstand nicht sofort Mietausfälle drohen.
- Flexible Mietpreisanpassungen: Durch häufige Mieter*Innenwechsel und die derzeitige Ausnahme von der Mietpreisbremse können Sie die Mieten flexibler an das Marktniveau anpassen als im „normalen“ Wohnsegment.
- Geringer Aufwand: Meistens besteht die Option, die Miet- und Gebäudeverwaltung an einen professionellen Betreiber abzugeben.
- Wachstumsmarkt: Aktuell besteht eine Unterversorgung an studentischem Wohnraum in Deutschland und das Investitionsvolumen wächst.
- Grundbucheintrag: Wie eine Eigentumswohnung können Sie ein Studentenapartment jederzeit verkaufen, vererben oder verschenken. Ihr Kapital ist nicht langfristig gebunden, wenn Sie es dringend brauchen.
- Steuervorteile: Sie können die Immobilie und das Inventar abschreiben und die Finanzierungszinsen absetzen. Wie bei anderen Immobilien ist nach 10 Jahren ein steuerfreier Verkauf möglich.
Welche Nachteile und Risiken gibt es?
- Keine kurzfristigen Gewinne möglich: Es dauert einige Zeit, bis die Kaufnebenkosten sich amortisiert haben. Der Kauf eines Studentenapartments lohnt sich deshalb nur mit jahrzehntelangem Anlagehorizont.
- Nachfragerisiko: Ob die Mietnachfrage im Angesicht langfristig sinkender Studierendenzahlen und zunehmender Bauaktivität konstant bleiben wird, ist umstritten.
- Wiederverkauf: Da die Wohnungen i.d.R. nur an bestimmte Personengruppen vermietet werden dürfen, kann der spätere Weiterverkauf schwieriger als bei einer Eigentumswohnung sein.
- Höhere Kosten als bei Eigentumswohnungen: Durch den Betreiber und die Instandhaltungskosten der Möbel entstehen meist zusätzliche Kosten, die Sie bei der Renditerechnung berücksichtigen müssen.
- Standortrisiken: Es ist möglich, dass das Umfeld der Immobilie an Attraktivität verliert - beispielsweise, wenn ein benachbarter Campus verlegt wird. Das kann zu Auslastungsproblemen führen.
Wenn Sie keine Immobilienexpertise besitzen, kann eine professionelle Beratung eine wertvolle Entscheidungshilfe sein, um diese Risiken zu verringern und ein zukunftssicheres Objekt auszuwählen.
Folgende Punkte können ebenfalls etwas Orientierung bei der Einschätzung von Objekten bieten:
Welche Faktoren sprechen für die Qualität eines Studentenapartments?
- Makrolage: Die Lage in einer Großstadt bietet auch bei sinkenden Studierendenzahlen mehr Nachfragepotenzial als eine Kleinstadt - nicht zuletzt durch alternative Zielgruppen wie Expatriates oder Berufseinsteiger*Innen.
- Mikrolage: Student*Innen schätzen Campusnähe, eine gute ÖPNV-Anbindung und den Zugang zu Ausgehmöglichkeiten
- Entwicklung der Studierendenzahlen: Prognosen über die zukünftige Entwicklung der Studierendenzahlen am Standort geben bereits jetzt Hinweise darauf, wie sich die lokale Nachfrage entwickeln wird.
- Etablierter Betreiber: Die Sicherheit der Mietzahlungen hängt in erster Linie vom unternehmerischen Geschick und der Bonität des Betreibers ab. Große und etablierte Betreiber haben generell ein geringeres Insolvenzrisiko, da Sie erfahrener und finanzstärker sind.
- Erfahrener Projektentwickler: Falls die Immobilie sich im Bau befindet oder erst wenige Jahre alt ist, kann sich ein Blick auf die Referenzen des Projektentwicklers lohnen. Er ist die erste Instanz, die den lokalen Bedarf prüft und das Konzept des Wohnheims ausarbeitet. Ein spezialisiertes und erfahrenes Unternehmen kann den Markt zuverlässiger einschätzen als ein „Newcomer“.
- Qualität der Einrichtungsgegenstände: Der Apartment-Besitzer muss meist für die Instandhaltung der Einrichtungsgegenstände aufkommen. Solide, mindestens zehn Jahre haltbare Möbel reduzieren diesen Kostenfaktor.
- Mietpreis: Wenn mehr Wohnheime gebaut werden und/oder die Studierendenzahlen sinken, wird der aktuelle Nachfrageüberhang vermindert. Apartments aus dem günstigen und mittleren Preissegment werden dann tendenziell attraktiver sein als Apartments aus dem hochpreisigen Segment (mehr als 500 € Warmmiete/Monat).
- Gesamtkonzept: Insbesondere bei Objekten im hochpreisigen Segment stellt sich die Frage: Bedient das Gesamtkonzept des Wohnheims die Ansprüche nach Internationalität, Austausch und Komfort, die wohlhabende Studierende meist besitzen?
Fazit
„Studentisches Wohnen“ ist aktuell eine sehr nachfragestarke Immobilienklasse, was vor allem auf das starke Unterangebot an spezialisiertem Wohnraum zurückzuführen ist.
Da häufig eine Zweckbindung und ein Wohnheimbetreiber im Spiel sind, bieten Studentenapartments ein anderes Chancen-Risiken-Profil als Eigentumswohnungen.
Wie bei allen Immobilien-Investments gibt es Risiken und viele Faktoren, die Sie in Betracht ziehen müssen. Um ein solides Anlageobjekt auszuwählen, sind vor allem zwei Dinge nötig: viel Recherchearbeit und professionelle Beratung.
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